Decreto Maricarmen: qué cambia para los propietarios que alquilan

Guía sobre los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, con las medidas que afectan a quien alquila su vivienda como particular.

Última actualización: 10 de octubre de 2026

1. Qué ha pasado: cuatro decretos en dos semanas

El nombre popular de «decreto Maricarmen» viene del desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid, una mujer de 87 años que vivía en una vivienda en el Retiro pagando un precio claramente inferior al de mercado.

El calendario de los hechos acontecidos ha sido muy rápido:

Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes (artículo 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas, esa decisión corresponde a la Diputación Permanente, cuya composición y representación no es igual a la del Pleno del Congreso. Estos decretos deberán ser aprobados por la Diputación Permanente para que sigan vigentes.

2. ¿Qué cambia para ti como propietario?

2.1 Duración del contrato y no renovación (RDL 28/2026, desde el 15 de noviembre)

¿Cuánto es la indemnización? Es el mayor de estos dos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango de tu vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (con prorrateo por meses y días). Si no hay valor individualizado en el sistema, se toma la renta mensual vigente. Se paga al entregar la vivienda.

Cuándo no hay que indemnizar. Solo en estos casos, que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:

• Necesitas la vivienda como residencia permanente para ti o para tus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción (solo si eres persona física), o para tu cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con sentencia firme. Si en tres meses desde la entrega nadie la ocupa, salvo fuerza mayor, el inquilino tiene derecho a la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en la vivienda más de seis meses de los doce anteriores al aviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares).
• El inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda apta que puede ocupar.
• Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, con permanencia mínima de 5 años (7 si eres persona jurídica) y una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6 de la LAU, aunque no estés en zona tensionada.

Prórrogas extraordinarias que se mantienen. Por vulnerabilidad del inquilino: hasta un año, y obligatoria si el arrendador es gran tenedor. En zona tensionada: hasta tres años, obligatoria salvo los supuestos que fija la ley (acuerdo, nuevo contrato o necesidad de vivienda para ti o tus familiares en primer grado).

Contratos que ya tienes (régimen transitorio).

• Las comunicaciones de no renovación hechas antes de la publicación del decreto (7 de octubre) conservan su eficacia y no generan indemnización.
• Si a 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, puedes preavisar con cuatro meses.
• Los contratos que ya estén en la prórroga tácita anual la agotan con las reglas actuales y después pasan al nuevo régimen. Los que estén en tácita reconducción pasan al nuevo régimen desde su primer vencimiento posterior.

2.2 Actualización de la renta (RDL 29/2026, ya en vigor)

Entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de renta quedan limitadas de forma extraordinaria:

• Si la renta supera el límite máximo que resulta del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento.
• En los demás casos, el incremento es el que pacten las partes y, si no hay pacto, no puede superar el 2%.

Para los contratos de temporada sucesivos sobre una misma vivienda, el aumento anual de la renta queda limitado por el IRAV.

Puedes consultar el índice de precios de referencia del alquiler en el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), del Ministerio de Vivienda. Se introduce la dirección o la referencia catastral de la vivienda y la herramienta muestra un rango de valores. El decreto toma el valor superior de ese rango.

Haz este cálculo con tus datos en la calculadora de indemnización que tienes justo debajo.

2.3 Prórroga extraordinaria de hasta dos años (RDL 29/2026, ya en vigor)

A petición del inquilino, los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden ampliarse por anualidades hasta un máximo de dos años. El inquilino debe estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente en los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen los términos del contrato.

No procede si hay acuerdo entre las partes, si se firma un nuevo contrato, si necesitas la vivienda de forma real y acreditada para ti o tus familiares, o si se renueva con una renta al menos un 5% inferior a la vigente. Esta prórroga se coordina con la del RDL 28/2026 (no se acumulan) y la prórroga de zona tensionada tiene preferencia.

2.4 Impago y desahucios (RDL 29/2026, ya en vigor)

• Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Cuando quien demanda es una de las entidades que compran inmuebles o carteras hipotecarias impagadas muy por debajo de su valor, no hay compensaciones. Para el resto de demandantes, la suspensión se revisa periódicamente y dura como máximo tres años desde que se acuerda, con compensaciones previstas para las personas físicas demandantes y para las personas jurídicas dedicadas al alquiler asequible o social.
• Enervación extraordinaria en desahucios por falta de pago cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica: la Administración competente tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o para pagar o consignar la deuda y las costas. Si no lo hace, se subroga como deudora, no se ejecuta el lanzamiento y el contrato sigue vigente mientras persista la vulnerabilidad.

Si hoy tienes un impago, repasa los pasos en qué hacer si el inquilino no paga el alquiler.

2.5 Alquiler de temporada y por habitaciones (RDL 29/2026)

• El contrato de temporada necesita una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses.
• Si dura más de doce meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se considera arrendamiento de vivienda habitual desde el primero.
• En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la LAU.
• El decreto respeta la normativa que dicten o hayan dictado las comunidades autónomas sobre estos arrendamientos.

2.6 Nuevos contratos y anuncios (RDL 29/2026)

• No puedes repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria de formalización del contrato ni los impuestos asociados a la vivienda.
• Se refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de venta, y no puede renunciarse a él.
• Cualquier anuncio u oferta de alquiler debe incluir el índice de referencia del precio, la renta del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores (si existe), el límite de renta aplicable en zonas con limitación, si eres gran tenedor y, cuando exista, el código identificativo de la vivienda.

2.7 Fiscalidad (RDL 29/2026)

El decreto reorganiza las reducciones del rendimiento neto del alquiler en el IRPF para propietarios que no son grandes tenedores. Según su exposición de motivos, los porcentajes dependen de condiciones como la continuidad del inquilino, la renta frente al índice de referencia, la zona tensionada o la edad del arrendatario:

Para el contexto general, consulta nuestra guía sobre cómo declarar el alquiler en el IRPF.

Otras medidas fiscales relevantes si alquilas por días:

• Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches (salvo tu vivienda habitual) dejan de estar exentos de IVA y tributan al tipo reducido del 10%.
• Los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar un recargo del IBI a las viviendas turísticas de hasta el 50%, del 100% para titulares de dos o más y del 150% para titulares de cuatro o más.

Para tu inquilino: se crea una deducción del 10% de lo pagado por el alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros que decrece a partir de 23.007,20 euros.

3. ¿Afecta a pequeños propietarios o solo a grandes tenedores?

Depende de la medida. La mayoría de las novedades de contratos, rentas y temporada afectan a todos los arrendadores. Algunas, como la obligatoriedad de la prórroga por vulnerabilidad o varias reducciones fiscales, distinguen entre grandes tenedores y el resto. La ley considera gran tenedor a quien tiene más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial (sin contar garajes ni trasteros). En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral hasta cinco inmuebles, con motivación. El decreto exige además acreditar esa condición mediante certificación del Registro de la Propiedad.

La limitación a ciertas adquisiciones por debajo del 70% de su valor de mercado, vigente hasta el 31 de diciembre de 2030, se dirige a entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor y a personas jurídicas que son grandes tenedores.

4. Qué hacer ahora, paso a paso

1. Haz inventario de tus contratos. Apunta, para cada uno, la fecha de firma, el vencimiento del plazo mínimo y en qué fase está: prórroga obligatoria, prórroga tácita anual o tácita reconducción. El régimen transitorio depende de eso.
2. Si ya notificaste que no renuevas antes del 7 de octubre, localiza el justificante fehaciente (burofax o equivalente). Esa comunicación conserva su eficacia y no genera indemnización.
3. Si vas a notificar la no renovación, comprueba tu fecha de vencimiento, el plazo de preaviso aplicable y si tu causa está entre las que evitan la indemnización. Si el aviso cae entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre, consúltalo con un abogado.
4. Antes de actualizar una renta, comprueba si supera el límite de los índices de referencia en tu zona. Si no hay pacto, el máximo es el 2% hasta el 31 de diciembre de 2027.
5. Si vas a firmar un contrato nuevo, incluye en el anuncio los datos obligatorios, no repercutas gastos de gestión y documenta la causa si es de temporada.
6. Revisa tu fiscalidad con un asesor antes de renovar o firmar: las reducciones del IRPF cambian según el tipo de contrato y la evolución de la renta.
7. Sigue la convalidación. Hasta que la Diputación Permanente se pronuncie, trata estas medidas como vigentes pero provisionales.

5. Qué puede pasar a partir de aquí

• Que la Diputación Permanente convalide los decretos. Entonces siguen vigentes y podrían tramitarse como proyecto de ley.
• Que no los convalide. Quedarían derogados y volvería el marco anterior: la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley del Derecho a la Vivienda de 2023.
• Que el 29 de noviembre cambie el escenario político. Hay elecciones generales, y el nuevo Congreso podría legislar en otra dirección.

Hay debate jurídico sobre repetir un decreto derogado: el preámbulo del RDL 28/2026 cita precedentes en los que el Gobierno aprobó un nuevo real decreto-ley tras la derogación del anterior, mientras que parte de la doctrina cuestiona la maniobra. No es una cuestión sobre la que este artículo tome partido.

6. Preguntas frecuentes

¿Está en vigor el decreto Maricarmen?

Los dos primeros decretos (26 y 27/2026) fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre. Los vigentes son el RDL 29/2026, desde el 8 de octubre, y el RDL 28/2026, desde el 15 de noviembre. Ambos están pendientes de convalidación.

¿Puedo subir el alquiler a mi inquilino?

Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay una limitación extraordinaria: sin incremento si la renta supera el límite de los índices de referencia y, en los demás casos, lo pactado o, sin pacto, un máximo del 2%. Para contratos de temporada sucesivos el límite es el IRAV.

¿Tengo que indemnizar si no renuevo el contrato?

Con el RDL 28/2026, sí, salvo causas concretas como necesitar la vivienda para ti o tus familiares, que el inquilino no resida en ella, que tenga otra vivienda apta en el municipio, que firméis un nuevo contrato o que rechace una oferta de nuevo contrato de al menos cinco años. La causa debe constar por escrito en el preaviso.

¿Qué pasa si necesito la vivienda para mí o para un familiar?

Si eres persona física, puedes no renovar sin indemnizar para destinarla a vivienda permanente tuya, de familiares hasta el segundo grado o de tu cónyuge en caso de separación o divorcio. Si en tres meses desde la entrega no la ocupan, el inquilino tiene derecho a la indemnización.

¿Puede mi inquilino pedir una prórroga extraordinaria?

Sí, en varios supuestos: hasta dos años por el RDL 29/2026 (contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 y con el pago al corriente), un año por vulnerabilidad y hasta tres años en zona tensionada. Las dos últimas ya estaban previstas en la ley y no se acumulan con las demás.

¿Qué ocurre si el Congreso no convalida estos decretos?

Quedarían derogados y volvería el marco anterior. Los efectos sobre actos realizados durante su vigencia dependerán del caso, por lo que conviene consultar con un abogado antes de tomar decisiones irreversibles.

Fuentes

• BOE: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual)
• BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (función social de la vivienda y oferta de vivienda asequible)
• La Moncloa: Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (8 de octubre de 2026)
• Congreso de los Diputados: Resolución de 2 de octubre de 2026 sobre la derogación del RDL 27/2026 (BOE núm. 245)

Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada contrato tiene circunstancias propias: consulta con un abogado o asesor antes de tomar decisiones.