ASNEF, RAI, CIRBE, FIM y BDMI son esencialmente los fichero que debe conocer todo propietario para poder evitar potenciales problemas con los inquilinos. Los tres primeros son registros de uso general. Los dos últimos son específicos del sector inmobiliario.
ASNEF registra impagos generales. RAI registra efectos comerciales impagados. CIRBE recoge deudas bancarias vivas — incluyendo qué parte lleva más de 90 días sin atenderse. FIM y BDMI recogen específicamente impagos de alquiler, con enfoques complementarios: el FIM es el fichero histórico del sector, y el BDMI es la plataforma de Idealista, integrada directamente en el portal donde la mayoría de propietarios publican sus anuncios.
Este artículo explica qué es cada uno, cómo pedirle al candidato que los consulte respetando el RGPD y cómo interpretar lo que encuentras. Es el complemento de la guía sobre cómo evaluar el perfil de un inquilino y los documentos que pedir a un candidato.
Última actualización: septiembre de 2026
1. ASNEF: el fichero de morosos más consultado en España
¿Qué es ASNEF?
ASNEF — Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito — está gestionado por Equifax y recoge impagos de todo tipo: entidades financieras, telecomunicaciones, suministros y, en algunos casos, arrendadores. Permanece en el fichero hasta que se paga la deuda o transcurren seis años desde la inclusión.
¿Qué tipo de deudas recoge?
- Impagos a entidades bancarias y financieras (préstamos, tarjetas, hipotecas)
- Facturas impagadas de telecomunicaciones (móvil, internet, cable)
- Facturas impagadas de suministros (luz, gas, agua)
- Impagos de alquiler: posible si el propietario tiene sentencia judicial o reconocimiento de deuda firmado.
- Impagos de recibos al cobro de gimnasios, academias y otros servicios de cuota.
Cómo consultarlo
El candidato puede consultarlo gratuitamente en soluciones.equifax.es/ederechos. El informe está disponible en minutos. Debe entregarte el certificado oficial con código de verificación — no una captura de pantalla.
Cómo interpretar el resultado
| Resultado | Qué significa | Qué hacer |
|---|---|---|
| No aparece en ASNEF | Sin impagos registrados | Continuar el proceso normalmente |
| Deuda de teleco < 200€ | Puede ser error de facturación | Pedir explicación. Evaluar el contexto. |
| Deuda bancaria > 1.000€ | Impago significativo | Señal seria. Exige garantías o descarta. |
| Múltiples deudas | Patrón de impago sistemático | Desaconsejable salvo garantías muy sólidas. |
| Deuda pagada pero aún en fichero | El acreedor no ha notificado el pago | Pedir justificante. No es riesgo si se acredita. |
2. RAI: el registro de efectos comerciales impagados
El RAI — Registro de Aceptaciones Impagadas — gestionado por el Centro de Cooperación Interbancaria (CCI), recoge impagos de letras de cambio, pagarés y cheques de importe superior a 300 euros. Está orientado a empresas y autónomos. Para candidatos asalariados sin actividad autónoma, su relevancia es limitada. El plazo de permanencia es de 30 meses.
Consulta gratuita en registrodeaceptacionesimpagadas.es previa solicitud del titular.
3. CIRBE: las deudas bancarias vivas del candidato
La CIRBE — Central de Información de Riesgos del Banco de España — no es un fichero de morosos. Recoge todas las deudas bancarias vivas de una persona: hipotecas, préstamos, líneas de crédito, tarjetas y avales superiores a 1.000 euros. Además, registra qué proporción lleva más de 90 días sin atenderse.
Es la herramienta clave para calcular el ratio de esfuerzo ajustado: revela las cargas financieras que el candidato puede no haber declarado. Consulta gratuita en bde.es con certificado digital, o por correo postal al Banco de España, C/ Alcalá 48, 28014 Madrid.
⚠️ Alternativa si no tiene certificado digital: el extracto bancario de los últimos 3 meses muestra las cuotas de deudas activas como cargos regulares con descripción e importe fijo.
4. FIM: el único fichero histórico de inquilinos morosos
¿Qué es el FIM?
El FIM — Fichero de Inquilinos Morosos — gestionado por FIM Ibérica S.L., es el primer fichero de morosos creado en España y el único de carácter histórico dedicado exclusivamente al alquiler. Se nutre de incidencias comunicadas por propietarios particulares, inmobiliarias y sentencias judiciales.
Según sus datos, el impago medio en 2025 asciende a 8.489 euros por caso (siete meses de renta de media), con un máximo de 11.620 euros en Cataluña.
¿Quién puede incluir a un inquilino?
- Propietarios con sentencia judicial: la vía más sólida.
- Propietarios con cláusula contractual: si el contrato incluye una cláusula que autoriza la cesión de datos a ficheros de solvencia en caso de impago, no es necesaria sentencia judicial.
- Inmobiliarias: pueden comunicar incidencias directamente como profesionales del sector.
- Requisito previo en todos los casos: notificar fehacientemente al inquilino la intención de incluirle en el fichero antes de hacerlo.
Cómo consultar el FIM
La consulta tiene un coste de 24,95 euros, disponible en fimiberica.com. Incluye el servicio FIM Score, que clasifica el nivel de riesgo del candidato contextualizado en su comunidad autónoma. Requiere autorización expresa del candidato.
5. BDMI: la base de datos de morosidad inmobiliaria de Idealista
¿Qué es el BDMI?
El BDMI — Base de Datos de Morosidad Inmobiliaria — es la plataforma de Idealista para gestionar y consultar incidencias de morosidad en el alquiler. A diferencia del FIM, el BDMI está integrado directamente en el ecosistema de Idealista, el mayor portal inmobiliario de España, lo que lo hace especialmente accesible para propietarios e inmobiliarias que ya publican sus anuncios allí.
Cómo funciona el BDMI
- Inclusión: inmobiliarias y agentes pueden registrar incidencias directamente. Los propietarios particulares pueden incluir inquilinos morosos a través de la cláusula antimorosos de Idealista.
- Cláusula antimorosos de Idealista: Idealista pone a disposición de sus usuarios una cláusula estándar que puede incorporarse al contrato de arrendamiento. Si el inquilino impaga, el propietario puede notificar la incidencia al BDMI directamente, sin necesidad de sentencia judicial.
- Consulta: el coste es de 4,90 euros por búsqueda — significativamente más barato que el FIM — y se realiza desde la plataforma de Idealista.
BDMI vs FIM: ¿cuál usar?
| FIM | BDMI (Idealista) | |
|---|---|---|
| Gestionado por | FIM Ibérica S.L. | Idealista |
| Coste de consulta | 24,95€ | 4,90€ |
| Quién puede incluir incidencias | Propietarios e inmobiliarias | Inmobiliarias y propietarios con cláusula |
| Necesita sentencia judicial | No, con cláusula contractual | No, con cláusula antimorosos de Idealista |
| Tamaño de la base de datos | Histórica, desde los años 90 | Más reciente, ligada al ecosistema Idealista |
| Integración con portales | No | Sí — directa con Idealista |
📌 Recomendación práctica: si publicas tus pisos en Idealista, incorpora la cláusula antimorosos en tus contratos — te permite notificar incidencias al BDMI sin sentencia. Para una verificación más completa, consulta ambos: el BDMI a 4,90€ y el FIM a 24,95€ recogen bases de datos distintas y complementarias.
6. Los cinco ficheros en comparación
A la hora de comparar los ficheros de ASNEF, RAI, CIRBE, FIM y BDMI hay que tener en cuenta diversos aspectos que las diferencian, aparte de qué información nos da cada uno de ellos.| ASNEF | RAI | CIRBE | FIM | BDMI | |
|---|---|---|---|---|---|
| Qué recoge | Impagos generales | Efectos comerciales | Deudas bancarias vivas | Impagos alquiler | Impagos alquiler |
| Gestionado por | Equifax | CCI | Banco de España | FIM Ibérica | Idealista |
| Coste consulta | Gratis | Gratis | Gratis | 24,95€ | 4,90€ |
| Específico alquiler | No | No | No | ✅ Sí | ✅ Sí |
| Permanencia | 6 años | 30 meses | Mientras exista deuda | 5 años | Variable |
| Importe mínimo | Sin mínimo | 300€ | 1.000€ | 50€ | Sin mínimo |
7. Cómo pedirle los ficheros al candidato respetando el RGPD
La consulta de ficheros sobre terceros requiere consentimiento expreso del candidato. En la práctica, hay dos formas:
Opción 1 — El candidato se descarga sus propios informes (ASNEF y CIRBE)
Para ASNEF y CIRBE, el candidato accede directamente a los portales de Equifax y Banco de España, descarga sus certificados y te los entrega. No requiere ningún formulario adicional.
Opción 2 — Autorización firmada para consulta directa (FIM, BDMI y RAI)
Para consultar FIM y BDMI directamente, necesitas autorización expresa del candidato. Inclúyela en la solicitud estándar de documentación previa a la visita:
Modelo de autorización: «D./Dña. [nombre], con DNI [número], autorizo expresamente a [propietario/agencia] a consultar mi situación en los ficheros de solvencia ASNEF, RAI, CIRBE, FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) y BDMI (Base de Datos de Morosidad Inmobiliaria de Idealista), con la única finalidad de evaluar mi candidatura como arrendatario del inmueble sito en [dirección]. Firmado en [ciudad], a [fecha].»
8. Una señal de alerta: el candidato que se niega a consultar o autorizar
Un candidato solvente no tiene ninguna razón para negarse. El proceso de ASNEF y CIRBE es gratuito y rápido. La autorización para FIM y BDMI es estándar en cualquier proceso de selección profesional.
La negativa — especialmente si se acompaña de excusas vagas — es una señal de alerta clara. Inclúyela en la lista estándar desde el primer mensaje junto con el resto de la documentación.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre FIM y BDMI?
Ambos recogen impagos de alquiler, pero con bases de datos distintas. El FIM es el fichero histórico del sector, con datos desde los años 90 y un coste de 24,95€. El BDMI es la plataforma de Idealista, más barata (4,90€) e integrada en el portal. Un candidato puede aparecer en uno y no en el otro. Para una verificación completa, lo ideal es consultar ambos.
¿Puedo incluir a mi inquilino moroso en FIM o BDMI sin sentencia judicial?
Sí, si el contrato incluye una cláusula que autoriza la cesión de datos a ficheros de solvencia en caso de impago. Sin esa cláusula, necesitas sentencia judicial. Idealista pone a disposición su cláusula antimorosos estándar para incorporar en los contratos.
¿La consulta de FIM y BDMI requiere el consentimiento del candidato?
Sí. Son ficheros de terceros y su consulta requiere consentimiento expreso o acreditar un interés legítimo como arrendador. La forma más sencilla es incluirlo en el formulario estándar de solicitud de documentación previa a la visita.
¿Qué diferencia hay entre ASNEF y la CIRBE?
ASNEF recoge impagos comunicados al fichero. La CIRBE recoge deudas bancarias vivas y qué parte lleva más de 90 días en mora. ASNEF detecta historial de impago, CIRBE detecta nivel de endeudamiento actual.
¿El RAI es relevante si el candidato es asalariado?
Poco. El RAI registra efectos comerciales impagados, propios de la actividad empresarial. Para un asalariado sin actividad autónoma, centra la consulta en ASNEF, CIRBE y BDMI.
Fuentes y referencias
- Equifax España — Portal eDerechos: consulta gratuita de ASNEF
- Banco de España — Central de Información de Riesgos (CIRBE)
- Registro de Aceptaciones Impagadas — Consulta RAI
- FIM Ibérica — Fichero de Inquilinos Morosos
- Idealista — BDMI: Base de Datos de Morosidad Inmobiliaria
- AEPD — Guía sobre ficheros de solvencia patrimonial
- OCU — Cláusulas antimorosos en el alquiler
- Observatorio del Alquiler (2025) — Los inquilinos morosos ya deben 7 meses de renta de media