Los decretos de vivienda aprobados el 6 de octubre son dos reales decretos-ley distintos, no uno: el RDL 28/2026, que reforma los contratos de alquiler (prórrogas de cinco años, preaviso de seis meses e indemnización), y el RDL 29/2026, que recoge el resto de medidas (rentas, desahucios, alquiler de temporada y fiscalidad). Cada uno necesita su propia convalidación en la Diputación Permanente, prevista para el 12 de noviembre, y según la prensa el PNV apoyará uno y rechazará el otro.
En el blog los hemos llamado «decreto Maricarmen», en singular, por el nombre con el que se popularizaron. En nuestra guía sobre qué cambia para los propietarios explicamos el contenido de las medidas. Aquí separamos los dos decretos de vivienda y explicamos qué puede pasar con cada uno el día de la votación.
Última actualización: octubre de 2026
1. Dos decretos, dos destinos posibles
Tras la derogación de los RDL 26/2026 y 27/2026 el 2 de octubre, el Gobierno aprobó el 6 de octubre los dos nuevos decretos de vivienda, publicados en el BOE el 7 de octubre. Cada uno tiene su propio contenido y su propia fecha de entrada en vigor:
- RDL 28/2026 (contratos): reforma el artículo 10 de la LAU. Prórrogas por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), preaviso del arrendador de seis meses e indemnización al inquilino si no se renueva, salvo causas concretas. Entra en vigor el 15 de noviembre.
- RDL 29/2026 (resto de medidas): límite a la actualización de rentas, suspensión de desahucios de personas vulnerables, enervación extraordinaria, alquiler de temporada, fiscalidad. En vigor desde el 8 de octubre.
⚠️ Ojo con la numeración en la prensa: muchos medios hablan del «primer» y el «segundo» decreto, y ese orden no coincide con el número del BOE. En este artículo los identificamos por su número y por su contenido: el «segundo decreto» de la prensa, el de la prórroga de los alquileres, es el RDL 28/2026.
2. Comparativa de los dos decretos
Esta tabla resume en qué se diferencian los dos decretos de vivienda y en qué situación está cada uno. Las posturas políticas son las que ha publicado la prensa y pueden cambiar antes de la votación.
| Aspecto | RDL 28/2026 | RDL 29/2026 |
|---|---|---|
| Contenido | Estabilidad de los contratos: prórrogas de cinco años, preaviso de seis meses, indemnización | Rentas, desahucios, temporada, fiscalidad y otras medidas de vivienda |
| Entrada en vigor | 15 de noviembre de 2026 | 8 de octubre de 2026 |
| Postura del PNV (según la prensa) | En contra | A favor |
| Riesgo de no convalidarse | Alto, según el recuento de la prensa | Margen muy estrecho, según la prensa |
| Si no se convalida | No llegaría a aplicarse: se mantiene la regulación actual de la LAU | Dejaría de aplicarse desde ese momento |
3. Quién vota y cómo están los apoyos
Con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones, la convalidación de los decretos de vivienda corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que según la prensa tiene 69 miembros y mayoría en 35 votos. Esta es la aritmética que publican los medios:
- PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV suman 35 votos.
- PP, Vox y Junts suman 34 votos.
- El PNV, según declaró su portavoz en el Congreso el 6 de octubre, votará a favor del decreto que reúne el grueso de las medidas (el RDL 29/2026) y en contra del decreto de la prórroga de los alquileres (el RDL 28/2026).
Con esas posiciones, el RDL 29/2026 saldría adelante por 35 votos a 34, y el RDL 28/2026 se quedaría en 34 a favor y 35 en contra.
🚩 Es un recuento de prensa, no un resultado: los votos pueden cambiar y la fecha del 12 de noviembre es la que prevén los medios; la información de Público indica que el plazo máximo es de 30 días desde la publicación en el BOE. Actualizaremos este artículo con el resultado.
4. Escenarios tras la votación
Con dos decretos de vivienda en juego, hay cuatro combinaciones posibles. La tabla indica qué regiría en cada una para quien alquila su vivienda:
| Escenario | Qué rige para los contratos | Qué rige para rentas, desahucios y fiscalidad |
|---|---|---|
| A. Se convalidan los dos | Desde el 15 de noviembre, prórrogas de cinco años, preaviso de seis meses e indemnización | Se mantiene el RDL 29/2026 |
| B. Decae el RDL 28/2026 y se convalida el 29/2026 | Sigue la LAU actual: prórroga tácita anual hasta tres años, preaviso del arrendador de cuatro meses y del inquilino de dos, sin indemnización con carácter general | Se mantiene el RDL 29/2026 |
| C. Se convalida el RDL 28/2026 y decae el 29/2026 | Entra en vigor el RDL 28/2026 el 15 de noviembre | Dejan de aplicarse las medidas del RDL 29/2026. Según la prensa, es el escenario menos probable |
| D. Decaen los dos | Marco anterior: LAU y Ley 12/2023 | Marco anterior |
⚠️ Qué pasa con lo hecho mientras estuvo en vigor: si un decreto decae, sus normas dejan de aplicarse, pero los efectos sobre actos realizados durante su vigencia dependen de cada caso. Antes de tomar una decisión irreversible, consulta con un abogado.
5. Qué hacer mientras tanto
Hasta el 12 de noviembre, trata los decretos de vivienda así: el RDL 29/2026 como vigente pero provisional, y el RDL 28/2026 como una norma que puede no llegar a aplicarse. En la práctica:
- Apunta el vencimiento de cada contrato y en qué fase está (prórroga obligatoria, tácita anual o tácita reconducción). El régimen transitorio depende de ese dato.
- Si pensabas avisar de que no renuevas, comprueba cuánto tiempo te queda. Con la LAU actual el preaviso del arrendador es de cuatro meses; con el RDL 28/2026 sería de seis, con una excepción transitoria de cuatro meses si el día 15 de noviembre faltan menos de seis para el vencimiento. Un aviso enviado entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre es una zona gris: consúltalo con un abogado.
- Antes de actualizar una renta, comprueba si supera el límite de los índices de referencia en tu zona. El RDL 29/2026 limita las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027: sin incremento si se supera ese límite y, en los demás casos, lo pactado o, sin pacto, un máximo del 2%.
- Refuerza el filtro de entrada. Sea cual sea el resultado, terminar un contrato puede ser menos sencillo que antes. Repasa cómo evaluar el perfil de un inquilino y las señales de alerta en un candidato.
📌 Consejo práctico: si tu decisión depende de cuál de los dos decretos de vivienda prospera, el 12 de noviembre ya habrá más información. Si tu vencimiento te obliga a decidir antes, pide asesoramiento jurídico sobre tu caso concreto.
6. Calendario hasta el 29 de noviembre
| Fecha | Hecho |
|---|---|
| 7 de octubre | Publicación en el BOE de los decretos de vivienda (RDL 28/2026 y 29/2026) |
| 8 de octubre | Entra en vigor el RDL 29/2026 |
| 12 de noviembre (prevista) | Votación de convalidación de los decretos de vivienda en la Diputación Permanente, según la prensa |
| 15 de noviembre | Entraría en vigor el RDL 28/2026, si se convalida |
| 29 de noviembre | Elecciones generales |
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada contrato tiene circunstancias propias: consulta con un abogado antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Los decretos de vivienda son uno o dos?
Son dos: el RDL 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler, y el RDL 29/2026, con el resto de medidas. Se publicaron el mismo día pero cada uno tiene su propia entrada en vigor y su propia convalidación.
¿Cuándo se vota la convalidación de los decretos de vivienda?
La prensa prevé el 12 de noviembre en la Diputación Permanente del Congreso. La fecha no está confirmada oficialmente: el plazo máximo son 30 días desde la publicación en el BOE.
¿Cuál de los dos decretos puede decaer?
De los dos decretos de vivienda, según el recuento de la prensa, puede decaer el RDL 28/2026 (prórrogas e indemnización), porque el PNV ha anunciado que votará en contra. El RDL 29/2026 saldría adelante por un margen muy estrecho. Son estimaciones y las posturas pueden cambiar.
¿Qué pasa con mi contrato si decae el RDL 28/2026?
No llegaría a aplicarse y seguiría la LAU actual: prórroga tácita anual hasta tres años, preaviso de cuatro meses para el arrendador y de dos para el inquilino, y sin indemnización con carácter general.
¿Puedo avisar ahora a mi inquilino de que no renuevo?
Depende de tu fecha de vencimiento. Los avisos válidos anteriores al 7 de octubre conservan su eficacia, y los enviados entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre están en una zona gris. Consulta con un abogado antes de enviar el preaviso.
Fuentes y referencias
- BOE (2026) — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
- BOE (2026) — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, función social de la vivienda y vivienda asequible
- Público (2026) — ¿Cuándo entran en vigor los decretos de vivienda? Todas las claves de la Diputación Permanente
- Público (2026) — PNV votará a favor del primer decreto de vivienda y en contra del segundo, sobre la prórroga indefinida de alquileres
- Moncloa.com (2026) — El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda
- La Región (2026) — El Congreso votará los decretos de vivienda el 12 de noviembre, un día después de la huelga general