Esta guía te explica exactamente qué declarar, cuándo, qué gastos son deducibles y cómo ha cambiado la situación tras la Ley de Vivienda de 2023.
¿Estoy obligado a declarar el alquiler en el IRPF?
Sí, sin excepciones. Cualquier persona física que obtenga ingresos por el arrendamiento de un inmueble en España está obligada a incluirlos en su declaración del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, independientemente del importe.
El único caso en que no existe obligación de presentar declaración es si tus rendimientos totales (incluyendo el alquiler) no superan los umbrales generales del IRPF — pero esto apenas aplica en la práctica si tienes otros ingresos como nómina o pensión.
⚠️ Importante: La Agencia Tributaria cruza los datos del modelo 179 (que presentan los intermediarios y plataformas de alquiler) con las declaraciones individuales. No declarar el alquiler tiene un riesgo de detección muy alto y sanciones significativas.
→ Manual IRPF 2024 — Agencia Tributaria
Cómo tributan los rendimientos del capital inmobiliario
Los ingresos por alquiler se integran en la base imponible general del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. A diferencia de los rendimientos del capital mobiliario (intereses o dividendos), los rendimientos del alquiler tributan al tipo marginal que corresponda según tu tramo, igual que el resto de tus ingresos.
La base sobre la que se aplica el impuesto no es el ingreso bruto, sino el rendimiento neto: ingresos menos gastos deducibles. Sobre ese rendimiento neto se aplica, además, una reducción que puede llegar al 90% en determinados casos (ver sección siguiente).
| Base liquidable | Tipo estatal | Tipo autonómico (aprox.) | Tipo total aprox. |
|---|---|---|---|
| Hasta 12.450 € | 9,5% | ~9,5% | ~19% |
| 12.450 € – 20.200 € | 12% | ~12% | ~24% |
| 20.200 € – 35.200 € | 15% | ~15% | ~30% |
| 35.200 € – 60.000 € | 18,5% | ~18,5% | ~37% |
| Más de 60.000 € | 22,5% | ~22,5% | ~45–47% |
El tipo autonómico varía según la comunidad autónoma. Las cifras anteriores son orientativas para la escala estatal general.
Gastos deducibles: qué puedes restar antes de pagar
Este es el punto donde más dinero se puede ahorrar — y donde más errores se cometen. La ley permite deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos, siempre que estén justificados con factura y guarden relación directa con el inmueble arrendado.
| Gasto | Deducible | Condiciones / Límites |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | ✅ Sí | 100% si el inmueble estuvo arrendado todo el año |
| Cuota de comunidad de propietarios | ✅ Sí | Proporcional al tiempo arrendado |
| Intereses de hipoteca | ✅ Sí | Solo intereses, no la amortización del capital. Limitado al rendimiento bruto |
| Seguro del hogar / impago | ✅ Sí | La prima íntegra del año |
| Reparaciones y conservación | ✅ Sí | Fontanería, pintura, electrodomésticos… No mejoras que aumenten el valor |
| Amortización del inmueble | ✅ Sí | 3% anual sobre el mayor valor entre coste de adquisición o valor catastral (excluido suelo) |
| Honorarios de gestor / asesor | ✅ Sí | Si son por gestión del alquiler |
| Gastos de agencia inmobiliaria | ✅ Sí | Comisiones de captación o gestión del arrendamiento |
| Suministros pagados por el propietario | ⚠️ Parcial | Solo si los paga el propietario y constan en contrato |
| Mejoras y obras de ampliación | ❌ No | No son deducibles directamente — se amortizan como parte del valor del inmueble |
| Periodos sin inquilino | ⚠️ Proporcional | Los gastos solo son deducibles en proporción a los meses arrendados |
💡 La amortización es el gasto más infravalorado. Un piso con valor de adquisición de 200.000 € (excluido suelo, digamos 140.000 €) genera una deducción de 4.200 €/año que muchos propietarios no aplican por desconocimiento.
→ Manual de Renta 2024 — Agencia Tributaria
La reducción por arrendamiento: del 60% al 50% (y excepciones)
Hasta 2023, el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual tenía una reducción general del 60%. La Ley de Vivienda 12/2023 modificó este esquema, introduciendo un sistema de reducciones variables según el tipo de contrato y la zona.
| Supuesto | Reducción | Requisitos |
|---|---|---|
| Zona tensionada + reducción de renta ≥5% | 90% | Nuevo contrato en zona declarada tensionada y precio inferior al anterior en al menos un 5% |
| Zona tensionada + nuevo inquilino | 70% | Primer arrendamiento en zona tensionada a joven (18-35 años) o a precio de índice de referencia |
| Rehabilitación reciente | 60% | Obras de rehabilitación finalizadas en los 2 años anteriores al contrato |
| Caso general | 50% | Resto de casos — reducción general bajada del 60% al 50% con la nueva ley |
La reducción solo se aplica sobre rendimientos positivos de arrendamiento de vivienda habitual — no sobre locales comerciales, garajes o viviendas de uso turístico. Y solo si el arrendador declara correctamente: si Hacienda detecta los ingresos antes que tú, pierde la reducción.
⚠️ Transitoriedad: Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley de Vivienda) mantienen la reducción del 60% hasta su extinción. Los nuevos contratos tributan con el esquema descrito arriba.
El modelo 179: declaración informativa anual
Si alquilas tu vivienda a través de una plataforma digital (Airbnb, Booking, Idealista, etc.), la plataforma está obligada a presentar el modelo 179 ante la Agencia Tributaria con todos tus datos: inmueble, fechas, importe cobrado e identificación del arrendatario.
Esto significa que Hacienda ya sabe cuánto has cobrado antes de que presentes tu declaración. El cruce de datos es automático.
Si eres propietario particular que alquila directamente sin intermediario, no tienes obligación de presentar el modelo 179 tú mismo. Pero sí debes declarar los ingresos en el IRPF.
→ Información oficial sobre el Modelo 179 — Agencia Tributaria
Qué pasa si no declaras el alquiler en el IRPF
No declarar los ingresos del alquiler es una infracción tributaria. Las consecuencias dependen de si Hacienda lo detecta antes o después de que tú lo regularices voluntariamente.
| Situación | Recargo / Sanción | Notas |
|---|---|---|
| Regularización voluntaria antes de requerimiento | 5–20% | Recargo por extemporaneidad, sin sanción adicional si se paga antes |
| Detección por Hacienda — infracción leve | 50% | Sobre la cuota no ingresada, más intereses de demora |
| Detección por Hacienda — infracción grave | 50–100% | Si existe ocultación o uso de medios fraudulentos |
| Intereses de demora | 4,0625% | Tipo vigente en 2024, aplicado sobre la deuda desde la fecha en que debió pagarse |
Además, si no declaras el alquiler, pierdes automáticamente la reducción del 50–90% sobre el rendimiento neto. Es decir, pagarás sobre el 100% del beneficio en lugar del 10–50% que habrías tributado declarando correctamente.
Ejemplo práctico: cuánto se paga realmente
Para entender el impacto real de declarar el alquiler en el IRPF correctamente, veamos un caso concreto.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos brutos anuales (900 € × 12) | 10.800 € |
| — IBI + comunidad + seguro | −1.200 € |
| — Amortización (3% sobre 140.000 €) | −4.200 € |
| — Reparaciones y otros gastos | −600 € |
| Rendimiento neto | 4.800 € |
| — Reducción 50% (caso general) | −2.400 € |
| Base imponible final | 2.400 € |
| Impuesto a pagar (30%) | 720 €/año |
| Sin deducir gastos ni aplicar reducción (mal declarado) | 3.240 €/año |
La diferencia entre declarar correctamente y hacerlo sin aplicar gastos ni reducción es de más de 2.500 € anuales en este ejemplo. Contar con un asesor fiscal especializado en arrendamientos suele amortizarse en el primer año.
Preguntas frecuentes sobre declarar el alquiler en el IRPF
¿Tengo que declarar el alquiler si cobro menos de 1.000 € al mes?
Sí. No existe un mínimo exento para los rendimientos del capital inmobiliario. Cualquier ingreso por alquiler debe declararse, independientemente del importe. Lo que varía es si estás obligado a presentar declaración en función de tus ingresos totales.
¿Puedo deducir los gastos de un mes en que el piso estuvo vacío?
Solo parcialmente. Los gastos son deducibles en proporción al tiempo que el inmueble estuvo arrendado. Si el piso estuvo alquilado 10 de 12 meses, podrás deducir 10/12 de los gastos anuales como IBI o comunidad.
¿La reducción del 50% se aplica también si el inquilino es una empresa?
No. La reducción solo aplica cuando el destino del arrendamiento es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si alquilas a una empresa — aunque la use para alojar a sus empleados — no puedes aplicar la reducción.
¿Qué pasa si el inquilino no me paga y tengo rendimientos negativos?
Si el rendimiento neto es negativo (gastos superiores a ingresos), puedes compensarlo con otros rendimientos del capital inmobiliario del mismo ejercicio. Si el saldo sigue siendo negativo, se puede compensar en los cuatro ejercicios siguientes. Los saldos negativos de rendimientos del capital inmobiliario no se pueden compensar con rendimientos del trabajo.
¿Cuándo se presenta la declaración del alquiler?
Los ingresos del alquiler se declaran dentro del IRPF anual, que habitualmente se presenta entre abril y junio del año siguiente al ejercicio. No existe una declaración separada para el alquiler — se incluye en el modelo 100 (declaración de la renta) junto con el resto de tus ingresos.