Qué pasa cuando el inquilino no paga el alquiler, ¿qué debemos hacer? … la primera reacción del propietario suele ser esperar. Unos días, una semana, quizás otro mes. Es comprensible, pero costoso: cada día que pasa sin actuar es un día más de renta perdida y un proceso judicial que se retrasa. En España, el impago de una sola mensualidad ya te da derecho a iniciar el proceso de desahucio. No tienes que acumular meses de deuda ni esperar a que la situación se agrave.
Esta guía te explica exactamente qué pasa si el inquilino no paga, qué debes hacer, en qué orden y cuánto te va a costar.
Cabe destacar que cuando llegamos a este punto es porque hemos hecho una mala selección del inquilino y, por tanto, es el resultado del fracaso del proceso de selección. Dentro de las ocupaciones ilegales (okupaciones), a los que provienen de inquilinos que dejan de pagar se les llama «inquiokupas». Este fenómeno ha tomado especial relevancia debido al alza de los precios del alquiler.
Desde cuándo puedes actuar si el inquilino no paga el alquiler
Muchos propietarios creen que hay un período de gracia legal de varios meses antes de poder actuar. No existe tal período. El artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro: el impago de la renta es causa de resolución del contrato desde el primer mes sin pagar.
Puedes presentar demanda de desahucio desde el día siguiente al vencimiento de la mensualidad impagada. No necesitas acumular tres meses, ni seis, ni ningún número concreto. Un solo impago es suficiente.
🚩 Error frecuente: Esperar a que el inquilino acumule varios meses de impago antes de actuar. Cada mes de espera es un mes más de deuda que probablemente no recuperarás, y un mes más que el proceso judicial se alarga.
El primer paso y más sencillo es notificar de forma fehaciente al inquilino que no hemos recibido la renta correspondiente. Cuanto antes le notifiquemos, mejor. Debemos tener en cuenta que la gran mayoría de los inquilinos que no pagan, es porque no tienen dinero para pagar a todos sus acreedores y, normalmente, pagan a aquellos que son más persistentes en su reclamación y dejan para el final a los que son más educados y se hacen notar menos.
Paso 1 — Contacto directo con el inquilino
Antes de cualquier acción legal, da un paso básico: contacta con el inquilino. Puede ser un olvido, un problema puntual con la transferencia o una situación que se puede resolver rápidamente. Una llamada o un mensaje escrito (WhatsApp, email) puede resolver el problema en 24 horas.
Documenta siempre este contacto. Si acabas en un juzgado, la prueba de que intentaste resolver la situación de buena fe tiene valor. Guarda los mensajes, las respuestas y las fechas.
Si el inquilino no responde, responde evasivamente o te promete pagar sin hacerlo, pasa al paso 2 sin más demora.
Paso 2 — El burofax: el documento que cambia todo
El burofax es el requerimiento fehaciente de pago. No es obligatorio por ley, pero es altamente recomendable por una razón concreta: si el inquilino recibe el burofax y no paga en los 30 días siguientes, pierde el derecho a enervar el desahucio.
Qué es la enervación y por qué importa
La enervación es el derecho del inquilino a paralizar el proceso de desahucio pagando toda la deuda antes de que el juez dicte sentencia. Es un derecho que sólo puede ejercerse una vez durante toda la duración del contrato.
Si envías el burofax con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no paga, ese derecho desaparece. El proceso sigue adelante aunque pague después. Sin burofax previo, el inquilino puede pagar en el último momento y paralizar el desahucio.
Qué debe incluir el burofax
- Importe total adeudado (mensualidades + conceptos impagados)
- Plazo para pagar: 30 días naturales
- Advertencia de que si no se produce el pago se iniciarán acciones legales
- Referencia a la posibilidad de enervación y su carácter único
- Referencia al mecanismo MASC (ver paso 3)
El burofax se envía desde cualquier oficina de Correos con acuse de recibo y certificación del contenido. Coste aproximado: 20-30 €.
📌 Consejo práctico: Encarga la redacción del burofax a un abogado especializado en arrendamientos. El coste es mínimo y asegura que el contenido es jurídicamente correcto. Un burofax mal redactado puede no ser efectivo para bloquear la enervación.
Paso 3 — MASC: el nuevo paso obligatorio desde 2025
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es obligatorio intentar resolver el conflicto mediante los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar cualquier demanda judicial.
Esto significa que antes de ir al juzgado debes acreditar que intentaste una solución extrajudicial: mediación, conciliación, negociación a través de abogado o arbitraje. No es necesario que el inquilino acepte — sólo que el intento se haya producido y quede documentado.
En la práctica, tu abogado puede gestionar este trámite enviando una propuesta formal al inquilino. Si no responde o rechaza, queda acreditado el intento y puedes presentar la demanda.
⚠️ Atención: Si presentas la demanda sin haber acreditado el intento MASC, el juzgado puede inadmitirla. Este paso, aunque nuevo, es obligatorio desde enero de 2025.
Paso 4 — La demanda de desahucio
Si el inquilino no paga tras el burofax y el intento MASC ha fracasado, el siguiente paso es presentar la demanda de desahucio por falta de pago en el Juzgado de Primera Instancia del municipio donde se encuentra la vivienda.
Para presentar la demanda necesitas obligatoriamente abogado y procurador, independientemente de la cuantía reclamada.
En la demanda puedes solicitar:
- La resolución del contrato de arrendamiento
- El desalojo del inmueble
- El pago de las rentas impagadas y los intereses de demora
- Las costas judiciales a cargo del inquilino
Lo habitual es presentar demanda conjunta de desahucio y reclamación de deuda en el mismo procedimiento.
Qué ocurre tras la admisión de la demanda
Una vez admitida a trámite, el juzgado notifica al inquilino. Desde ese momento el inquilino tiene tres opciones:
| Opción del inquilino | Consecuencia |
|---|---|
| Pagar la deuda (enervar) | Sólo posible si no hubo burofax previo. Paraliza el desahucio, pero sólo una vez |
| Oponerse a la demanda | Obliga a celebrar juicio. Alarga el proceso 2-4 meses adicionales |
| No hacer nada | Lo más habitual. El proceso sigue hasta el lanzamiento |
Paso 5 — El juicio y el lanzamiento
Si el inquilino no paga ni se opone, el juzgado dicta decreto de lanzamiento y fija fecha para el desalojo. En esa fecha, el secretario judicial, acompañado de la comisión judicial, acude a la vivienda para ejecutar el desahucio. Si el inquilino no ha abandonado la vivienda voluntariamente, se procede al lanzamiento forzoso.
Es recomendable contratar un cerrajero para ese día por si hay que cambiar la cerradura. Coste: 100-150 €.
Tras el lanzamiento, puedes reclamar los desperfectos adicionales mediante procedimiento civil separado si la fianza no cubre el importe.
Qué pasa si el inquilino alega vulnerabilidad
Este es el escenario que más preocupa a los propietarios. Si el inquilino acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado puede suspender el lanzamiento mientras los servicios sociales buscan alternativa habitacional.
El Real Decreto-Ley 2/2026, de 3 de febrero, prorrogó esta posibilidad de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026 para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Lo que no cambia aunque haya vulnerabilidad
- La deuda no desaparece. Puedes reclamar las rentas impagadas por vía civil aunque el lanzamiento esté suspendido.
- Tienes derecho a compensación económica. Si el lanzamiento se suspende por vulnerabilidad, puedes solicitar una compensación al Estado equivalente al valor medio del alquiler en la zona más gastos corrientes durante el período de suspensión.
- La suspensión no es indefinida. Los servicios sociales tienen un plazo para encontrar alternativa habitacional.
📌 Novedad 2026: La derogación del RDL 2/2026 en su versión anterior ha hecho los plazos más predecibles que en años anteriores. Si el inquilino no puede acreditar vulnerabilidad con documentación oficial, la suspensión no procede.
Plazos reales del proceso en 2026
| Fase | Plazo estimado |
|---|---|
| Burofax + espera (30 días) | 1 mes |
| MASC + preparación demanda | 2-4 semanas |
| Admisión y notificación al inquilino | 1-3 meses |
| Señalamiento de lanzamiento (sin oposición) | 4-8 meses desde la demanda |
| Con oposición del inquilino | 6-9 meses desde la demanda |
| Con vulnerabilidad acreditada | 9-18 meses o más |
En juzgados saturados (Madrid, Barcelona, Valencia) los plazos tienden al extremo superior. En municipios pequeños, los tiempos pueden ser significativamente menores.
Costes reales del proceso de impago
El coste directo del proceso judicial es solo una parte del impacto económico real.
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Burofax | 20-30 € |
| Honorarios abogado | 700 – 2.000 € |
| Honorarios procurador | 150 – 400 € |
| Cerrajero (día del lanzamiento) | 100 – 150 € |
| Total costes directos | 1.000 – 2.600 € |
| Rentas perdidas (8 meses a 900 €/mes) | 7.200 € |
| Coste real estimado total | 8.000 – 12.000 € |
Si el inquilino es condenado a pagar las costas judiciales, el importe de abogado y procurador puede recuperarse. Pero si el inquilino es insolvente, esa condena es difícil de ejecutar en la práctica.
El impago y el IRPF
Un detalle que sorprende a muchos propietarios: según el criterio del TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central, resolución de junio de 2025), los rendimientos del capital inmobiliario deben declararse cuando son exigibles, aunque no se hayan cobrado. Solo puedes deducirlos como saldo de dudoso cobro si han pasado más de 6 meses sin pago o si el inquilino está en concurso de acreedores. Es decir, durante los primeros 6 meses de impago, puedes tener que tributar por rentas que no has cobrado.
⚠️ Consulta a tu gestor: Si llevas más de 6 meses con impago, asegúrate de que tu gestoría aplique correctamente la deducción por saldo de dudoso cobro en tu declaración de la renta. Es un derecho que muchos propietarios no ejercen por desconocimiento.
Preguntas frecuentes sobre el impago de alquiler
¿Cuántos meses sin pagar puedo echar al inquilino?
Desde el primer mes de impago. El artículo 27.2.a de la LAU permite iniciar el proceso de desahucio desde la primera mensualidad impagada. No hay período de gracia legal.
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio por impago en 2026?
Entre 4 meses (caso sencillo sin oposición en juzgado ágil) y 18 meses o más (con oposición del inquilino, vulnerabilidad acreditada o juzgado saturado). La media en grandes ciudades se sitúa entre 6 y 10 meses desde la presentación de la demanda.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Cambiar la cerradura sin autorización judicial es un delito de coacciones, aunque el inquilino lleve meses sin pagar. Debes seguir el proceso judicial hasta el lanzamiento. El cambio de cerradura solo es legal el día del lanzamiento judicial.
¿El inquilino puede paralizar el desahucio pagando en el último momento?
Solo si no has enviado burofax previo. Si enviaste burofax con 30 días de antelación y el inquilino no pagó en ese plazo, pierde el derecho a enervar (paralizar el desahucio pagando). Por eso el burofax es tan importante.
¿Qué es el MASC y tengo que hacerlo obligatoriamente?
Sí. Desde enero de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar una solución extrajudicial (mediación, negociación) antes de presentar la demanda. Si no acreditas este intento, el juzgado puede inadmitir la demanda. Tu abogado puede gestionar este paso.
Conclusión: actuar rápido es la mejor estrategia
Cuando el inquilino no paga el alquiler, el tiempo juega en tu contra. Cada semana de espera es una semana más de deuda que probablemente no recuperarás y un proceso que se alarga. La secuencia es clara: contacto directo → burofax → MASC → demanda. No saltes pasos, pero tampoco los retrases.
Y recuerda: la mejor solución al impago es evitarlo. Un proceso riguroso de verificación de solvencia antes de firmar el contrato es la única garantía real. Si quieres saber cómo hacerlo, lee nuestra guía sobre cómo verificar la solvencia de un inquilino antes de firmar.
Fuentes y referencias legales
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE — art. 27.2.a (causas de resolución por impago)
- Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda — BOE
- Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia (MASC) — BOE
- Estadística judicial — Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) — datos de lanzamientos 2025
- Alquiler Protegido — Qué pasa si tu inquilino deja de pagar en 2026
- Lexway — Desahucio por impago de alquiler 2026