Un desahucio a un inquilino moroso no es rápido, no es barato y nadie que lo haya vivido lo describe como una experiencia sencilla. La horquilla real de plazos en 2026 va de cuatro semanas — cuando el inquilino se marcha voluntariamente tras la notificación — a más de 18 meses cuando hay oposición, alegación de vulnerabilidad y el juzgado correspondiente se encuentra saturado.
La mayoría de la información que circula sobre desahucios simplifica en exceso el proceso: «entre 6 y 12 meses» es la respuesta habitual, pero no dice nada útil. No es lo mismo un inquilino que paga al recibir el burofax que uno que se opone, alega vulnerabilidad y solicita la suspensión del lanzamiento. Esta guía cubre la realidad, no el promedio.
Antes de llegar aquí, conviene haber leído los artículos sobre qué pasa si el inquilino no paga el alquiler — donde explicamos los pasos previos al desahucio — y sobre las señales de alerta en un candidato a inquilino — porque la mayoría de los desahucios podrían haberse evitado.
Última actualización: agosto de 2026
1. ¿Qué es un desahucio a un inquilino moroso por impago de alquiler?
El desahucio por impago es el procedimiento judicial por el que un propietario solicita al juzgado la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la posesión de su vivienda cuando el inquilino ha dejado de pagar la renta. En una misma demanda se puede solicitar:
- La resolución del contrato de arrendamiento
- El pago de las rentas pendientes y los intereses de demora
- El desalojo del inquilino (lanzamiento) y, por tanto, recuperación de la posesión
- Las costas judiciales a cargo del inquilino
El impago de una sola mensualidad ya da derecho a iniciar el proceso, según el artículo 27.2.a de la LAU. Pero la mayoría de propietarios esperan meses antes de actuar — y ese retraso tiene un coste directo que la guía cuantifica más adelante. Según datos del CGPJ, en el primer trimestre de 2025 se ejecutaron 7.334 lanzamientos en toda España, de los que 5.644 — el 77% — fueron por impago de renta.
⚠️ El inquiokupa: Cabe resaltar que la forma de «okupación» más común es la del inquiokupa — el inquilino que cuando deja de pagar la renta pasa a ocupar la vivienda de forma irregular. No es un caso marginal: representa la mayoría de los procesos de desahucio por impago.
2. Los pasos previos: lo que debes hacer antes de demandar
Hay dos pasos que debes completar antes de presentar la demanda en el juzgado. Si los saltas, el proceso puede ser más largo y más caro.
El burofax: el documento que cambia la negociación
El burofax no es obligatorio por ley para presentar la demanda, pero es altamente recomendable por una razón concreta: la enervación. Si el inquilino recibe el burofax y no paga en los 30 días siguientes, pierde el derecho a paralizar el desahucio pagando a última hora. Sin burofax, puede enervar hasta el día anterior al juicio.
El burofax debe incluir: el importe total adeudado, el plazo de 30 días para pagar, la advertencia de acciones legales y la referencia al derecho de enervación y su carácter único. Coste: 20-30 euros en cualquier oficina de Correos.
El MASC: obligatorio desde enero de 2025
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, es obligatorio acreditar que se ha intentado una solución extrajudicial (mediación, conciliación o negociación a través de abogado) antes de presentar cualquier demanda judicial. Si el inquilino no responde o rechaza, queda acreditado el intento y puedes demandar. Si no acreditas el intento MASC, el juzgado puede inadmitir la demanda.
3. El proceso judicial paso a paso
- Presentación de la demanda. Necesitas abogado y procurador. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del municipio donde está la vivienda. Como propietario persona física, estás exento del pago de tasas judiciales.
- Admisión y señalamiento. El juzgado admite la demanda y fija fecha para el acto de la vista (juicio) y para el lanzamiento, si el inquilino no paga ni se opone. Ambas fechas se comunican al inquilino en la notificación de la demanda.
- Notificación al inquilino. Desde ese momento el inquilino tiene tres opciones: pagar toda la deuda (enervar), oponerse a la demanda, o no hacer nada.
- Juicio (si hay oposición). Si el inquilino se opone, hay juicio. Si no hay oposición, el proceso sigue sin juicio hacia el lanzamiento.
- Decreto de lanzamiento. El juzgado dicta el decreto y fija fecha para el desalojo.
- El lanzamiento. El día fijado, el secretario judicial acude a la vivienda para ejecutar el desalojo. Si el inquilino no ha abandonado voluntariamente, se procede al lanzamiento forzoso. Es recomendable contratar un cerrajero para ese día. Estas son las imágenes que solemos ver en los telediarios de manifestaciones para evitar el lanzamiento.
4. Los plazos reales en 2026
Esta es la parte que más diferencia a propietarios informados de los que no lo están. Los plazos dependen de tres factores: si el inquilino paga, se opone o alega vulnerabilidad.
| Escenario | Plazo estimado | Descripción |
|---|---|---|
| Inquilino paga tras burofax | 1-4 semanas | El más rápido. El proceso no llega al juzgado. |
| Inquilino se va voluntariamente tras demanda | 2-5 meses | Enerva o abandona sin oposición. |
| Sin oposición, juzgado normal | 4-8 meses | El caso estándar sin complicaciones. |
| Con oposición del inquilino | 6-12 meses | Hay juicio. Alarga el proceso 2-4 meses adicionales. |
| Con vulnerabilidad acreditada | 9-18 meses | Suspensión mientras intervienen servicios sociales. |
| Juzgado saturado + oposición + vulnerabilidad | Más de 18 meses | El peor escenario. Madrid, Barcelona, Sevilla, Tarragona. |
⚠️ Según datos internos de ARRENTA SABSEG (noviembre 2025), el plazo medio desde el primer impago hasta el lanzamiento alcanza ya los 15 meses en España — el nivel más alto registrado. Las provincias con plazos más largos son Madrid, Sevilla, Málaga y Tarragona.
El juzgado donde esté ubicada la vivienda importa mucho
Los juzgados de primera instancia de Madrid y Barcelona son los más saturados del país. En ambas ciudades, la admisión de la demanda puede tardar entre 2 y 4 meses adicionales respecto a juzgados de ciudades medianas. Antes de calcular el plazo, vale la pena preguntar a un abogado local cuál es la carga de trabajo actual del partido judicial correspondiente.
5. La enervación: la carta que el inquilino sólo puede jugar una vez
La enervación es el derecho del inquilino a paralizar el proceso de desahucio pagando toda la deuda — rentas, intereses y costas — antes de que el juez dicte sentencia. Sólo puede ejercerse una vez durante toda la duración del contrato.
| Situación | ¿Puede enervar? | Efecto |
|---|---|---|
| Sin burofax previo | Sí | Paraliza el desahucio. El contrato continúa. |
| Con burofax enviado más de 30 días antes de la demanda y sin pago en ese plazo | No | El proceso sigue aunque pague. |
| Ya enervó en un contrato anterior | No | El derecho se agota en la primera enervación. |
| Paga tras el decreto de lanzamiento | No | Fuera de plazo. El lanzamiento sigue adelante. |
📌 Por eso el burofax es tan importante: si el inquilino no paga en los 30 días siguientes al burofax, pierde la enervación. El proceso sigue adelante aunque pague después. Sin burofax, el inquilino puede pagar en el último momento y paralizar el desahucio — algo que ocurre con frecuencia en los primeros impagos.
6. ¿Qué pasa si el inquilino alega vulnerabilidad?
Este es el escenario que más preocupa a los propietarios en 2026. Si el inquilino acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado puede suspender el lanzamiento mientras los servicios sociales buscan alternativa habitacional. Valorar la vulnerabilidad potencial de un inquilino es especialmente relevante a la hora de arrendar activos con rentas bajas, a las cuales este tipo de personas pueden acceder.
La suspensión no es automática: el inquilino debe acreditarla documentalmente ante el juzgado. Si no puede acreditarla, la suspensión no procede. Y aunque se produzca, no elimina la deuda — puedes reclamar las rentas impagadas por vía civil en paralelo.
Qué no cambia aunque haya vulnerabilidad
- La deuda no desaparece. Puedes reclamarla por vía civil aunque el lanzamiento esté suspendido.
- El contrato de arrendamiento se ha resuelto judicialmente. El inquilino no tiene derecho a quedarse indefinidamente.
- Tienes derecho a compensación económica del Estado durante el período de suspensión.
Cómo solicitar la compensación
El procedimiento se tramita a través de los servicios sociales de tu comunidad autónoma. El importe varía según la renta mensual y el tiempo de suspensión. Consulta con tu abogado el plazo vigente para solicitarla — ha cambiado varias veces en los últimos años.
7. Los costes reales: lo que nadie te dice
El coste de un desahucio tiene dos partes muy distintas: los costes judiciales directos y el coste real del impago.
Costes judiciales directos
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Burofax | 20 – 30 euros |
| Honorarios abogado | 700 – 2.000 euros |
| Honorarios procurador | 150 – 400 euros |
| Cerrajero (día del lanzamiento) | 100 – 150 euros |
| Tasas judiciales | Exentas para personas físicas |
| TOTAL costes directos | 1.000 – 2.500 euros |
Si el propietario gana el juicio — lo que ocurre en la gran mayoría de casos de impago — el juez condena al inquilino al pago de las costas. Pero si el inquilino es insolvente, cobrar esa condena es otro proceso largo y frecuentemente infructuoso.
El coste real: las rentas perdidas
El mayor coste no es jurídico, sino financiero. Si la renta es de 900 euros y el proceso dura 10 meses, el propietario pierde 9.000 euros en ingresos, además de los gastos de comunidad, IBI y posibles reparaciones. El impacto total de un impago medio se sitúa entre 8.000 y 15.000 euros según Alquiler Protegido (2026) y Emilio Rojas Abogados (2026).
| Concepto | Importe estimado (renta 900 €/mes, 10 meses) |
|---|---|
| Rentas impagadas | 9.000 euros |
| Costes judiciales | 1.500 euros (media) |
| Gastos comunidad e IBI durante el proceso | 500 – 800 euros |
| Reparaciones y limpieza post-lanzamiento | Variable (0 – 3.000 euros) |
| COSTE TOTAL ESTIMADO | 11.000 – 14.000 euros |
📌 Dato clave: un seguro de impago de alquiler cuesta entre 200 y 400 euros al año para una vivienda de 900 euros/mes, y cubre las rentas impagadas durante todo el proceso judicial más la defensa jurídica. En un impago con desahucio, la diferencia entre tener seguro y no tenerlo puede ser de 10.000 euros.
8. Lo que no debes hacer nunca
Cuando el inquilino no paga, el propietario puede estar tentado de llevar a cabo actuaciones que, aunque pudieran parecer lógicas, pueden generar responsabilidad penal para el propietario y, por tanto, hay que evitarlas. Según Lexway (2026), estas son las más frecuentes:
- Cambiar la cerradura sin autorización judicial: es un delito de coacciones, aunque el inquilino lleve meses sin pagar. El cambio solo es legal el día del lanzamiento judicial.
- Cortar los suministros: también constituye coacciones. El corte unilateral de luz, agua o gas para presionar al inquilino es ilegal y puede volverse en contra del propietario.
- Entrar en la vivienda sin consentimiento: aunque seas el propietario, entrar sin permiso del inquilino es allanamiento. La única excepción es la autorización judicial.
- Aceptar pagos parciales sin acuerdo escrito: aceptar parte de la deuda puede complicar el procedimiento judicial. Si aceptas un pago parcial, hazlo siempre por escrito y especificando que no supone renuncia a la reclamación del resto.
- Amenazar o presionar al inquilino: cualquier comunicación agresiva puede ser usada en tu contra en el juicio.
🚩 La vía judicial, aunque más lenta, es la única segura. Cualquier atajo puede convertir al propietario en el infractor.
9. La mejor estrategia: no llegar aquí
Dos tercios de las demandas de desahucio con seguro de impago no llegan al lanzamiento, según datos de ARRENTA (2025). La mediación temprana resuelve muchos casos antes de que el proceso judicial se complete. Pero la prevención real empieza mucho antes: en el proceso de selección del inquilino.
Un inquilino con ratio de esfuerzo del 28%, contrato indefinido y vida laboral limpia tiene una probabilidad de impago radicalmente inferior a uno con ratio del 40% y contrato temporal. Ese filtro — aplicado sistemáticamente antes de firmar — es lo que marca la diferencia. Para hacerlo bien, consulta nuestra guía sobre el proceso de selección de inquilino paso a paso.
Y si el proceso fue correcto pero en el momento de la firma cediste ante la presión del candidato o ignoraste una señal de alerta, la causa suele estar en el fenómeno que describimos en el artículo sobre el switch del cierre.
📌 La estrategia dual de los inversores profesionales
Aún cuando has hecho bien las cosas, también puede haber algún tipo de problema por el cual el inquilino deje de pagar. En estos casos, los inversores profesionales llevan a cabo de forma simultánea una estrategia dual: interponen la demanda por impago y, una vez está interpuesta en el juzgado y va por su curso, negocian con el inquilino una salida voluntaria previo pago de una cantidad como incentivo. El objetivo es doble: obtener cuanto antes la posesión del activo, acortando los plazos y el lucro cesante, y asegurarse de que el activo llega en las mejores condiciones posibles, minimizando el coste de ponerlo de nuevo en rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses sin pagar necesito para iniciar el desahucio?
Uno. El artículo 27.2.a de la LAU permite iniciar el proceso desde el primer impago. No hay periodo de gracia legal. Cada mes de espera es un mes de deuda que probablemente no recuperarás.
¿Puedo echar al inquilino yo mismo sin ir al juzgado?
No. Cambiar la cerradura, cortar suministros o intimidar al inquilino para que se vaya son delitos de coacciones, aunque el inquilino lleve meses sin pagar. La única vía legal es el proceso judicial.
¿Si el inquilino paga en el último momento, el proceso se para?
Depende de si enviaste burofax. Con burofax enviado más de 30 días antes de la demanda y sin pago en ese plazo, el inquilino pierde el derecho a enervar. El proceso sigue aunque pague. Sin burofax, puede paralizar el desahucio pagando antes del juicio.
¿Qué pasa con los muebles y objetos del inquilino el día del lanzamiento?
El secretario judicial levanta acta de lo que queda en la vivienda. El propietario no puede tirar o vender las pertenencias del inquilino sin más. Generalmente se dan unos días para que el inquilino las recoja, y si no lo hace, hay un procedimiento legal para deshacerse de ellas. Consulta con tu abogado el procedimiento vigente en tu partido judicial.
¿El desahucio afecta al historial crediticio del inquilino?
El desahucio como tal no aparece en ficheros de morosos, pero la deuda impagada sí puede registrarse en ASNEF o RAI si el propietario la cede a una empresa de gestión de cobros o si hay una condena judicial que no se ejecuta. Ese registro puede dificultar al inquilino acceder a otros alquileres en el futuro.
Fuentes y referencias
- Alquiler Protegido (febrero 2026) — Qué pasa si tu inquilino deja de pagar
- ARRENTA (noviembre 2025) — El desahucio en España se retrasa: plazos judiciales hasta 15 meses
- Lexway (mayo 2026) — Cuánto tarda un desahucio en España: plazos reales 6-18 meses
- Vivara (junio 2026) — Desahucio en España: Guía Definitiva para Propietarios
- Emilio Rojas Abogados (abril 2026) — Desahucio por impago de alquiler en España
- Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) — Estadística judicial de lanzamientos Q1 2025
- BOE — Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (artículo 27.2.a)
- BOE — Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia (MASC)