El ratio de esfuerzo en el alquiler es el porcentaje de los ingresos netos mensuales de tu inquilino que se dedican a pagar la renta. Se calcula dividiendo la renta entre sus ingresos netos y multiplicando por 100. Como referencia, hasta el 30% se considera cómodo, entre el 30% y el 40% pide cautela y por encima del 40% el esfuerzo es alto. No es un umbral legal: es un criterio de selección que decides tú.
Es el primer filtro de solvencia, pero no el único. En nuestra guía para verificar la solvencia de un inquilino lo vemos dentro del proceso completo; aquí lo desarrollamos: cómo calcular el ratio de esfuerzo con nómina, con autónomos, con varios inquilinos, con otros ingresos o con deudas, qué porcentaje aceptar y qué hacer cuando el resultado queda justo.
Última actualización: octubre de 2026
1. Qué es el ratio de esfuerzo y cómo se calcula
El ratio de esfuerzo mide cuánto pesa la renta del alquiler en la economía mensual del candidato. Cuanto más alto, menos margen le queda para imprevistos y mayor es el riesgo de impago. Se calcula así:
📌 Fórmula: ratio de esfuerzo (%) = renta mensual ÷ ingresos netos mensuales × 100
Antes de aplicar la fórmula hay que decidir cuatro cosas:
- Ingresos netos, no brutos. Cuenta lo que el inquilino cobra realmente (o sea, lo que recibe en su cuenta bancaria) tras las deducciones correspondientes del IRPF y las cotizaciones, no el bruto del contrato.
- Mensualidades equivalentes. Si cobra en 14 pagas, suma lo que cobra en un año y divide entre 12. Comparar la renta con una sola paga distorsiona el resultado.
- Qué renta usas. Lo habitual es la renta mensual del contrato. Si quieres un cálculo más prudente, añade los suministros u otros gastos fijos que pagará el inquilino.
- Qué ingresos cuentas. Para hacerlo con precisión, a las rentas del trabajo hay que sumar los demás ingresos recurrentes y demostrables del candidato: alquileres de inmuebles, intereses o dividendos. Si añades gastos a la renta, añade también todos los ingresos. En el apartado 4 vemos cómo tratarlos.
2. Ejemplo paso a paso y tablas de referencia
Un ejemplo con cifras inventadas, sólo para ver el cálculo. Una candidata cobra una nómina neta de 1.800 € en 14 pagas y la renta del piso es de 750 € al mes:
- Ingresos netos mensuales equivalentes: 1.800 × 14 ÷ 12 = 2.100 €.
- Ratio de esfuerzo: 750 ÷ 2.100 × 100 = 35,7%. Zona de cautela.
- Con un segundo titular que aporta 1.200 € netos al mes: 750 ÷ 3.300 × 100 = 22,7%. Zona cómoda, aunque conviene mirar también a cada titular por separado (lo vemos en el apartado 4).
- Con una deuda (un préstamo con cuota de 200 € al mes, sin segundo titular): (750 + 200) ÷ 2.100 × 100 = 45,2%. Es el ratio de endeudamiento, y ya es alto.
Renta máxima según los ingresos netos del inquilino
Cuánta renta soporta un candidato según el porcentaje que aceptes (importes redondeados, cálculo orientativo):
| Ingresos netos al mes | Renta máxima al 30% | Renta máxima al 35% | Renta máxima al 40% |
|---|---|---|---|
| 1.200 € | 360 € | 420 € | 480 € |
| 1.500 € | 450 € | 525 € | 600 € |
| 2.000 € | 600 € | 700 € | 800 € |
| 2.500 € | 750 € | 875 € | 1.000 € |
| 3.000 € | 900 € | 1.050 € | 1.200 € |
Ingresos mínimos según la renta del piso
El cálculo inverso, útil para saber qué ingresos pedir antes de publicar el anuncio:
| Renta mensual | Ingresos netos mínimos al 30% | Al 35% | Al 40% |
|---|---|---|---|
| 700 € | 2.333 € | 2.000 € | 1.750 € |
| 900 € | 3.000 € | 2.571 € | 2.250 € |
| 1.100 € | 3.667 € | 3.143 € | 2.750 € |
| 1.300 € | 4.333 € | 3.714 € | 3.250 € |
3. Qué porcentaje de ratio de esfuerzo es seguro
No existe un porcentaje fijado por ley. Esta es la referencia orientativa que usamos en el blog para interpretar el ratio de esfuerzo, calculado con todos los ingresos acreditados del candidato y no sólo con la nómina (si tiene rentas de alquileres o del capital, el porcentaje baja, como vemos en el apartado 4):
| Ratio de esfuerzo | Lectura | Qué hacer |
|---|---|---|
| Hasta el 30% | Esfuerzo cómodo | Seguir con la verificación documental normal |
| Entre el 30% y el 40% | Esfuerzo ajustado | Comprobar la estabilidad laboral y valorar un segundo titular, un avalista o una garantía adicional |
| Más del 40% | Esfuerzo alto | Aceptar sólo con refuerzos claros; si no los hay, descartar |
Conviene no tomar el 30% como una regla rígida. En un estudio de la OCU de 2023, el 63% de los inquilinos encuestados destinaba más del 30% de sus ingresos a la vivienda, así que un listón estricto deja fuera a mucha gente solvente, sobre todo en zonas tensionadas. Como contraste, la Comisión Europea considera que hay sobrecarga de gastos de vivienda cuando superan el 40% de la renta disponible del hogar.
⚠️ No es un umbral legal: el ratio de esfuerzo es un criterio tuyo. Aplícalo igual a todos los candidatos y no lo uses para discriminar por motivos que la ley prohíbe.
4. Casos especiales: autónomos, varios inquilinos, otros ingresos y deudas
La fórmula es la misma, pero cambian los ingresos que pones en el denominador.
Varios inquilinos
Suma los ingresos de todos los que firman el contrato. Si alguien aporta ingresos pero no firma, no responde de la renta y no debe contar en tu cálculo.
Con dos titulares hay un riesgo adicional: que uno de ellos se marche. Pasa tanto entre compañeros de piso como entre parejas que se separan. Si sólo uno de los dos puede pagar la renta por sí solo, cuando se enfaden o se separen tu cobro depende de esa persona, y el riesgo es mayor que con un inquilino que paga la renta con sus propios ingresos.
Por eso calcula tres ratios: el conjunto y el de cada titular por separado. En el ejemplo del apartado 2 (renta de 750 €), si se va el segundo titular queda un ratio del 35,7%, pero si se va la candidata, el segundo titular se queda solo con 1.200 € y el ratio sube al 62,5%. El ratio conjunto sale cómodo, pero no aguantaría esa salida.
⚠️ Responsabilidad de cada titular: conviene que el contrato diga expresamente que todos los titulares responden de la renta de forma solidaria, porque si no lo dice puede que cada uno responda sólo de su parte. Consulta con un abogado cómo redactarlo.
Autónomos y ingresos variables
Usa el rendimiento neto que figura en su declaración de la renta y en los pagos fraccionados, no la facturación bruta, y calcula una media de varios meses. Un autónomo con ingresos irregulares puede tener un buen ratio de esfuerzo un mes y malo al siguiente.
Pensionistas
Toma la pensión neta mensual, que se acredita con el certificado de la Seguridad Social. Son ingresos estables, pero comprueba que no tengan otras cargas importantes.
Otros ingresos: alquileres, rentas del capital y dividendos
Un candidato puede tener ingresos que no son nómina: un inmueble arrendado, intereses o dividendos de una empresa familiar. Cuentan para el ratio de esfuerzo, pero hay que tratarlos con más cuidado que una nómina, porque no son igual de estables ni se acreditan igual:
- Alquileres de inmuebles: cuenta lo que le queda de verdad al mes, es decir, la renta cobrada menos IBI, comunidad, seguros, impuestos y la cuota de la hipoteca, si la hay. Si prefieres sumar la renta cobrada sin descontar la hipoteca, incluye entonces esa cuota como deuda en el ratio de endeudamiento, pero no hagas las dos cosas a la vez. Se acredita con los contratos de arrendamiento, los extractos bancarios y la declaración de la renta, y depende de que sus propios inquilinos paguen.
- Intereses y otras rentas del capital: toma el importe neto de impuestos, acreditado con la declaración de la renta o con certificados de la entidad, y valora si el capital que lo genera seguirá ahí durante el contrato.
- Dividendos de una empresa familiar: no son un ingreso garantizado, porque dependen de que la empresa tenga beneficios y de que la junta acuerde repartirlos. Usa la media neta de los últimos ejercicios, no el mejor año, y pide la declaración de la renta y las cuentas anuales o los acuerdos de reparto. Si el candidato controla la empresa, el reparto depende de su propia decisión, así que conviene que acredite que ha cobrado dividendos de forma repetida.
Un ejemplo con cifras inventadas: una candidata con nómina neta de 1.500 € al mes (12 pagas), un piso alquilado que le deja 400 € netos al mes y dividendos netos de 3.000 € al año (250 € al mes de media). Sus ingresos son 1.500 + 400 + 250 = 2.150 €. Con una renta de 750 €, el ratio de esfuerzo es del 50,0% si sólo cuentas la nómina y del 34,9% si cuentas todos los ingresos.
⚠️ Sólo cuenta lo que se puede acreditar: un ingreso que el candidato menciona pero no demuestra con documentos no debería entrar en tu cálculo.
Contrato temporal o periodo de prueba
El ratio de esfuerzo puede ser bueno y el riesgo, alto: lo que cambia es la estabilidad. Mira la duración que le queda al contrato laboral y su antigüedad en la empresa.
Otras deudas
Si el candidato tiene cuotas de préstamos, suma esas cuotas a la renta y calcula el ratio de endeudamiento: (renta + cuotas mensuales) ÷ ingresos netos. Para conocer sus deudas, repasa cómo funcionan los ficheros de morosos y la CIRBE.
5. Qué hacer si el ratio de esfuerzo queda justo
Un ratio de esfuerzo ajustado no obliga a descartar al candidato. Tienes varias opciones, de menor a mayor refuerzo:
- Segundo titular con ingresos propios, que firme el contrato y responda de la renta. Compruébalo con cada titular por separado: si uno solo no podría asumir la renta, el refuerzo es débil.
- Avalista solvente, con sus propios ingresos y documentación verificada.
- Aval bancario u otra garantía adicional pactada por escrito. Con carácter general, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), según el artículo 36 de la LAU.
- Verificación más exhaustiva, sobre todo de los documentos que acreditan los ingresos y de las señales de alerta.
⚠️ Garantías adicionales y decretos de vivienda: el RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación, ha reforzado las reglas sobre garantías adicionales. Antes de exigir un seguro de impago u otra garantía, comprueba el texto vigente o consulta con un abogado. Seguimos el asunto en nuestro artículo sobre los decretos de vivienda.
6. Lo que el ratio de esfuerzo no te dice
El ratio de esfuerzo es una foto de hoy. Para decidir hay que completarlo con otros datos:
- Estabilidad de los ingresos: tipo de contrato, antigüedad y sector.
- Historial de pagos: referencias de anteriores arrendadores y ficheros de morosos.
- Veracidad de los documentos: un ratio perfecto calculado con una nómina falsa no vale nada.
- Otras cargas del hogar: hijos a cargo, pensiones, préstamos.
🚩 Cuidado con los documentos que no cuadran: si la nómina, el contrato laboral y los extractos cuentan historias distintas, el ratio de esfuerzo que calcules no es fiable. Repasa las señales de alerta en un candidato a inquilino.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada contrato tiene circunstancias propias: consulta con un abogado antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el ratio de esfuerzo en el alquiler?
Es el porcentaje de los ingresos netos mensuales del inquilino que se destina a pagar la renta. Se calcula dividiendo la renta entre los ingresos netos y multiplicando por 100.
¿Qué ratio de esfuerzo es razonable para alquilar una vivienda?
No hay un umbral legal. Como referencia orientativa, hasta el 30% de los ingresos netos se considera cómodo, entre el 30% y el 40% exige cautela y garantías, y por encima del 40% el esfuerzo es alto. La Comisión Europea habla de sobrecarga cuando los gastos de vivienda superan el 40% de la renta disponible.
¿El ratio de esfuerzo se calcula con ingresos brutos o netos?
Con ingresos netos, es decir, lo que el inquilino cobra realmente después de impuestos y cotizaciones. Si cobra en 14 pagas, se suma lo que cobra al año y se divide entre 12. Si tiene otros ingresos acreditados, como alquileres o dividendos, se suman a los del trabajo.
¿Puede el propietario exigir un ratio de esfuerzo máximo?
La ley no fija un ratio máximo: es un criterio de selección del propietario. Debe aplicarse a todos los candidatos por igual y sin discriminar por motivos que la ley prohíbe.
¿Qué hago si el ratio de esfuerzo sale alto pero el inquilino parece fiable?
Puedes pedir un segundo titular con ingresos, un avalista o una garantía adicional dentro del límite legal, y verificar con más cuidado la estabilidad laboral y el historial de pagos. Si el ratio supera el 40% y no hay refuerzos, lo prudente es descartar al candidato.
Fuentes y referencias
- OCU (2023) — Estudio sobre el consumidor vulnerable y barreras de acceso a la vivienda en alquiler
- Comisión Europea, Energy Poverty Advisory Hub — Housing cost overburden rate
- BOE (1994) — Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículo 36)
- BOE (2026) — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, función social de la vivienda y vivienda asequible