{"id":176,"date":"2026-08-05T21:46:10","date_gmt":"2026-08-05T21:46:10","guid":{"rendered":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/?p=176"},"modified":"2026-08-05T21:46:13","modified_gmt":"2026-08-05T21:46:13","slug":"las-zonas-tensionadas-de-alquiler-eespana-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/las-zonas-tensionadas-de-alquiler-eespana-2026\/","title":{"rendered":"Las zonas tensionadas de alquiler en Espa\u00f1a 2026: qu\u00e9 son y c\u00f3mo te afectan"},"content":{"rendered":"<p><!--\n\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\nPOST: Zonas tensionadas alquiler Espa\u00f1a 2026: qu\u00e9 son y c\u00f3mo te afectan\nSLUG: zonas-tensionadas-alquiler-espana-2026\nKEYWORD PRINCIPAL: zonas tensionadas alquiler Espa\u00f1a 2026\nKEYWORDS SECUNDARIAS: zona tensionada alquiler, municipios zona tensionada 2026, gran tenedor zona tensionada, zonas tensionadas Catalu\u00f1a\nCATEGOR\u00cdA: Marco legal del alquiler\nMETA TITLE: Zonas tensionadas alquiler Espa\u00f1a 2026: municipios, l\u00edmites y gran tenedor\nMETA DESCRIPTION: Las zonas tensionadas alquiler en Espa\u00f1a afectan ya a 310 municipios y 8,3 millones de personas. Qu\u00e9 son, qu\u00e9 municipios est\u00e1n declarados y qu\u00e9 implica para el propietario.\nIMAGEN: buscar en Unsplash \"city apartment building aerial\" o \"urban housing Spain\"\nALT TEXT IMAGEN: Mapa de zonas tensionadas alquiler Espa\u00f1a 2026 con municipios declarados en Catalu\u00f1a, Pa\u00eds Vasco, Navarra y Galicia\nENLACE INTERNO DESDE: ley-de-arrendamientos-urbanos-2026 \/ precio-del-alquiler-en-espana\n\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\nINSTRUCCIONES WORDPRESS:\n- Pegar en Editor de c\u00f3digo\n- Slug: zonas-tensionadas-alquiler-espana-2026\n- Categor\u00eda: Marco legal del alquiler\n- Tags: zonas tensionadas, LAU, gran tenedor, Catalu\u00f1a, ley vivienda, alquiler 2026\n\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\u2550\n--><\/p>\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfQu\u00e9 pasa si subo el alquiler por encima del l\u00edmite en zona tensionada?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"La cl\u00e1usula que establezca una renta superior al l\u00edmite legal es nula de pleno derecho. El inquilino puede reclamar la devoluci\u00f3n del exceso cobrado y la comunidad aut\u00f3noma puede imponer sanciones administrativas.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfLas zonas tensionadas afectan tambi\u00e9n a los contratos ya firmados?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Los l\u00edmites de renta afectan a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores se rigen por la normativa anterior, aunque s\u00ed aplican los l\u00edmites de actualizaci\u00f3n anual (IRAV) desde enero de 2025.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfTengo obligaci\u00f3n de informar al inquilino de si el piso est\u00e1 en zona tensionada?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"S\u00ed. En Catalu\u00f1a debe figurar en el anuncio y en el contrato. A nivel estatal, la Ley 12\/2023 obliga a informar al inquilino de las condiciones del mercado en zona tensionada.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfUn contrato de temporada en zona tensionada est\u00e1 sujeto a los l\u00edmites de renta?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"En Catalu\u00f1a y Navarra s\u00ed, ambas han extendido los l\u00edmites a contratos temporales. En Pa\u00eds Vasco est\u00e1 pendiente. A nivel estatal el Gobierno anunci\u00f3 medidas en enero de 2026 que a\u00fan no estaban en vigor en el BOE.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfMadrid puede ser declarada zona tensionada?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"T\u00e9cnicamente podr\u00eda cumplir los criterios, pero la declaraci\u00f3n requiere que la comunidad aut\u00f3noma lo solicite. La Comunidad de Madrid ha optado expresamente por no activar este mecanismo.\"\n      }\n    }\n  ]\n}\n<\/script>\n\n\n\n<p>Las <strong>zonas tensionadas de alquiler en Espa\u00f1a 2026<\/strong> son \u00e1reas oficialmente declaradas donde los precios del alquiler han subido de forma sostenida por encima de los sueldos y se considera que suponen un esfuerzo desproporcionado para los hogares. En estas zonas, la Ley de Vivienda 12\/2023 activa mecanismos de control de precios que limitan lo que puede cobrar el propietario en un nuevo contrato.<\/p>\n\n<p>A agosto de 2026, <strong>310 municipios en cuatro comunidades aut\u00f3nomas<\/strong> est\u00e1n declarados zonas tensionadas, afectando a m\u00e1s de 8,3 millones de personas. Si tienes un piso en alquiler, lo primero que debes saber es si est\u00e1s dentro o fuera. Las reglas son radicalmente distintas a un lado y al otro de esa l\u00ednea.<\/p>\n\n<p><em>\u00daltima actualizaci\u00f3n: agosto de 2026. Fuente: BOE-A-2026-9175 (resoluci\u00f3n MIVAU de 27 de abril de 2026)<\/em><\/p>\n\n<nav style=\"background:#f0f4f0;border-left:4px solid #2d6a4f;border:1px solid #2d6a4f;border-radius:6px;padding:16px 20px;margin:24px 0;\" aria-label=\"\u00cdndice del art\u00edculo\">\n  <p style=\"margin:0 0 8px;font-weight:bold;color:#2d6a4f;\">\ud83d\udccb En este art\u00edculo:<\/p>\n  <ol style=\"margin:0;padding-left:20px;line-height:2.2;\">\n    <li><a href=\"#que-son\">Qu\u00e9 son las zonas tensionadas de alquiler<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#municipios\">Municipios declarados a agosto de 2026<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#cataluna\">Catalu\u00f1a: 271 municipios y la regulaci\u00f3n m\u00e1s estricta<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#pais-vasco\">Pa\u00eds Vasco: declaraciones progresivas desde 2025<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#navarra\">Navarra: 21 municipios desde julio de 2025<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#galicia\">Galicia: solo A Coru\u00f1a por ahora<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#sin-zonas\">Comunidades sin zonas tensionadas<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#efectos\">Qu\u00e9 implica para el propietario estar en zona tensionada<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#gran-tenedor\">Gran tenedor: qui\u00e9n es y qu\u00e9 obligaciones tiene<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#cataluna-gt\">El caso especial de Catalu\u00f1a: umbral de 5 viviendas<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#verificar\">C\u00f3mo verificar si tu municipio es zona tensionada<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#faq\">Preguntas frecuentes<\/a><\/li>\n  <\/ol>\n<\/nav>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"que-son\">Qu\u00e9 son las zonas tensionadas de alquiler en Espa\u00f1a<\/h2>\n\n<p>La figura de zona de mercado residencial tensionado fue introducida por la <strong>Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda<\/strong>, en su art\u00edculo 18. Es un mecanismo que permite a las comunidades aut\u00f3nomas declarar determinados municipios como \u00e1reas en las que hay una especial presi\u00f3n sobre el alquiler, activando autom\u00e1ticamente un conjunto de restricciones sobre los contratos de arrendamiento.<\/p>\n\n<p>Para que un municipio pueda ser declarado zona tensionada, debe cumplir al menos uno de estos dos criterios durante los cinco a\u00f1os anteriores:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>La carga media del coste del alquiler m\u00e1s los suministros b\u00e1sicos supera el <strong>30% de los ingresos medios<\/strong> o de la renta media de los hogares del municipio.<\/li>\n  <li>El precio del alquiler o de compra ha experimentado un <strong>crecimiento acumulado de al menos el 3% por encima del IPC<\/strong> auton\u00f3mico.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>La declaraci\u00f3n la solicita la comunidad aut\u00f3noma y debe ser aprobada por el Ministerio de Vivienda, que la publica en el BOE. <strong>Tiene una vigencia de 3 a\u00f1os<\/strong>, renovable si se mantienen las condiciones. Por todo lo anterior, la declaraci\u00f3n de zona pensionada es una decisi\u00f3n eminentemente pol\u00edtica y por tanto muy sujeta a intereses partidistas y\/o electorales, como ya vimos en <a href=\"https:\/\/filtrent.com\/blog\/por-que-sube-el-alquiler-espana-2026\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">este post<\/a>.<\/p>\n\n<div style=\"background:#fff3cd;border-left:4px solid #e09f3e;padding:12px 16px;border-radius:4px;margin:20px 0;\">\n  <p style=\"margin:0;\">\u26a0\ufe0f <strong>Clave:<\/strong> La declaraci\u00f3n de zona tensionada es una decisi\u00f3n pol\u00edtica de cada comunidad aut\u00f3noma. Cumplir los criterios t\u00e9cnicos no implica autom\u00e1ticamente la declaraci\u00f3n \u2014 la comunidad debe solicitarla activamente. Por eso Madrid o Andaluc\u00eda, que probablemente cumplir\u00edan los requisitos t\u00e9cnicos, no tienen zonas declaradas: sus gobiernos han optado por no aplicar este mecanismo.<\/p>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"municipios\">Municipios declarados a agosto de 2026<\/h2>\n\n<p>La \u00faltima resoluci\u00f3n del MIVAU publicada en el BOE (BOE-A-2026-9175, de 27 de abril de 2026) recoge <strong>310 \u00e1mbitos municipales declarados<\/strong> en cuatro comunidades aut\u00f3nomas. <cite>Seg\u00fan el Ministerio de Vivienda, m\u00e1s de 8,28 millones de personas viven actualmente en zonas tensionadas.<\/cite><\/p>\n\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:20px 0;\">\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;font-size:14px;\">\n  <thead>\n    <tr style=\"background:#2d6a4f;color:#fff;\">\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Comunidad aut\u00f3noma<\/th>\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:center;\">Municipios declarados<\/th>\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Fecha de entrada en vigor<\/th>\n    <\/tr>\n  <\/thead>\n  <tbody>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Catalu\u00f1a<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;text-align:center;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">271<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Fase 1: 16 marzo 2024 (140 municipios) \/ Fase 2: 10 octubre 2024 (131 municipios)<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Navarra<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;text-align:center;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">21<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Julio 2025<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Pa\u00eds Vasco<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;text-align:center;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">~17<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Progresivo desde enero 2025. \u00daltimas incorporaciones: abril 2026<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;\"><strong>Galicia<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;text-align:center;\">1<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">A Coru\u00f1a ciudad<\/td>\n    <\/tr>\n  <\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"cataluna\">Catalu\u00f1a: 271 municipios y la regulaci\u00f3n m\u00e1s estricta<\/h2>\n\n<p>Catalu\u00f1a fue la primera comunidad en activar el mecanismo y la que lo ha aplicado de forma m\u00e1s extensa. <strong>271 municipios est\u00e1n declarados zona tensionada<\/strong>, lo que representa el 89% del total nacional y abarca aproximadamente el 95% de la poblaci\u00f3n catalana.<\/p>\n\n<p>Las declaraciones se realizaron en dos fases:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>Fase 1 (16 de marzo de 2024)<\/strong>: 140 municipios, incluyendo Barcelona, L&#8217;Hospitalet, Badalona, Sabadell, Terrassa, Girona, Tarragona, Reus y toda la primera corona metropolitana de Barcelona.<\/li>\n  <li><strong>Fase 2 (10 de octubre de 2024)<\/strong>: 131 municipios adicionales, extendiendo la declaraci\u00f3n a toda la provincia de Barcelona, buena parte de Girona, y municipios de Lleida y Tarragona.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Puedes consultar el listado completo en el <a href=\"https:\/\/habitatge.gencat.cat\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">portal de la Ag\u00e8ncia de l&#8217;Habitatge de Catalunya<\/a>.<\/p>\n\n<h3>La regulaci\u00f3n de renta en Catalu\u00f1a<\/h3>\n\n<p>En Catalu\u00f1a, los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 en municipio declarado zona tensionada est\u00e1n sujetos a <strong>contenci\u00f3n de rentas<\/strong>. La regla general es:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>La renta m\u00e1xima del nuevo contrato no puede superar <strong>la del contrato anterior vigente en los \u00faltimos 5 a\u00f1os<\/strong>, una vez aplicada la actualizaci\u00f3n anual que correspondiera.<\/li>\n  <li>Si el propietario es <strong>gran tenedor<\/strong>, adem\u00e1s la renta no puede superar el <strong>\u00edndice de referencia estatal<\/strong> publicado por el Ministerio de Vivienda. Siempre manda el importe m\u00e1s bajo.<\/li>\n  <li>Si la vivienda no ha estado alquilada en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, se aplica directamente el \u00edndice de referencia \u2014 tanto para peque\u00f1os como para grandes tenedores.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div style=\"background:#d8f3dc;border-left:4px solid #2d6a4f;padding:12px 16px;border-radius:4px;margin:20px 0;\">\n  <p style=\"margin:0;\">\ud83d\udccc <strong>Excepci\u00f3n por obras de mejora:<\/strong> Si se han realizado obras de mejora en los \u00faltimos dos a\u00f1os que acrediten un incremento de la eficiencia energ\u00e9tica o una mejora sustancial del estado de conservaci\u00f3n, la renta puede incrementarse hasta un 10% sobre el \u00edndice. Requiere documentaci\u00f3n acreditativa.<\/p>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"pais-vasco\">Pa\u00eds Vasco: declaraciones progresivas desde 2025<\/h2>\n\n<p>El Pa\u00eds Vasco ha activado la figura de zona tensionada de forma progresiva y selectiva desde enero de 2025, aplic\u00e1ndola a municipios con indicadores muy claros de presi\u00f3n sobre el alquiler. El modelo vasco es m\u00e1s quir\u00fargico que el catal\u00e1n \u2014 sin declaraciones masivas, municipio a municipio.<\/p>\n\n<p>A agosto de 2026, los municipios declarados son:<\/p>\n\n<p><strong>Declarados en 2025:<\/strong> Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Donostia\/San Sebasti\u00e1n, Barakaldo, Galdakao (parcial), Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Astigarraga, Usurbil, Zumaia.<\/p>\n\n<p><strong>Incorporados en febrero de 2026:<\/strong> Hernani, Lezo, Tolosa.<\/p>\n\n<p><strong>Incorporados en abril de 2026<\/strong> (BOE-A-2026-9175): Pasaia, Zestoa, Arrasate\/Mondrag\u00f3n.<\/p>\n\n<div style=\"background:#fff3cd;border-left:4px solid #e09f3e;padding:12px 16px;border-radius:4px;margin:20px 0;\">\n  <p style=\"margin:0;\">\u26a0\ufe0f <strong>Punto t\u00e9cnico importante para el Pa\u00eds Vasco:<\/strong> Las dos fases de declaraci\u00f3n constituyen dos zonas tensionadas independientes a efectos legales. Esto tiene consecuencias directas para el c\u00e1lculo del umbral de gran tenedor: las viviendas de cada zona se contabilizan por separado. No se suman las viviendas de la zona 1 con las de la zona 2 para determinar si eres gran tenedor en una de ellas.<\/p>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"navarra\">Navarra: 21 municipios desde julio de 2025<\/h2>\n\n<p>Navarra incorpor\u00f3 21 municipios en julio de 2025, concentrados en Pamplona y su \u00e1rea metropolitana, que acoge cerca del 70% de la poblaci\u00f3n navarra.<\/p>\n\n<p>Los municipios declarados incluyen: Pamplona\/Iru\u00f1a, Tudela, Zizur Mayor, Bara\u00f1\u00e1in, Burlada, Valle de Eg\u00fc\u00e9s, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Anso\u00e1in, Villava, Corella, No\u00e1in-Valle de Elorz, Cintru\u00e9nigo, Baztan, Altsasu\/Alsasua, Huarte y Berrioplano, entre otros.<\/p>\n\n<p>Navarra, junto con Catalu\u00f1a, ha avanzado en extender los l\u00edmites de precio tambi\u00e9n a los contratos de temporada en zonas tensionadas, anticip\u00e1ndose a la regulaci\u00f3n estatal que el Gobierno anunci\u00f3 en enero de 2026 y que a\u00fan no estaba publicada en BOE a fecha de este art\u00edculo.<\/p>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"galicia\">Galicia: solo A Coru\u00f1a por ahora<\/h2>\n\n<p>Galicia ha declarado \u00fanicamente la ciudad de A Coru\u00f1a como zona tensionada. Es la \u00fanica declaraci\u00f3n gallega activa a agosto de 2026. Santiago de Compostela, Vigo y Pontevedra, que tambi\u00e9n presentan presi\u00f3n sobre el alquiler, no han sido declaradas por el momento.<\/p>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"sin-zonas\">Comunidades sin zonas tensionadas declaradas<\/h2>\n\n<p>La mayor\u00eda de comunidades aut\u00f3nomas no han activado el mecanismo. Esto significa que en estos territorios el alquiler es libre: no hay topes de renta, no aplican los l\u00edmites del \u00edndice de referencia y el propietario puede fijar el precio de mercado con el objetivo de dotar al mercado del alquiler de un mayor dinamismo y bajo la premisa principal de que siempre que el mercado no sea un oligopolio, \u00e9ste se regula de forma autom\u00e1tica y eficiente.<\/p>\n\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:20px 0;\">\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;font-size:14px;\">\n  <thead>\n    <tr style=\"background:#2d6a4f;color:#fff;\">\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Comunidad aut\u00f3noma<\/th>\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Situaci\u00f3n a agosto de 2026<\/th>\n    <\/tr>\n  <\/thead>\n  <tbody>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Madrid<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Sin zonas declaradas. Ni la capital ni municipios del Corredor del Henares<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Andaluc\u00eda<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Sin zonas declaradas. Sevilla, M\u00e1laga, Granada y C\u00f3rdoba libres<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Comunitat Valenciana<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Expedientes abiertos en Valencia ciudad, sin declaraci\u00f3n efectiva a agosto 2026<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Canarias<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Expedientes en proceso en algunos n\u00facleos tur\u00edsticos, sin declaraci\u00f3n efectiva<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">Arag\u00f3n, Castilla y Le\u00f3n, Castilla-La Mancha, Extremadura, Murcia, La Rioja, Cantabria, Asturias, Baleares<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">Sin zonas declaradas<\/td>\n    <\/tr>\n  <\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n\n<div style=\"background:#d8f3dc;border-left:4px solid #2d6a4f;padding:12px 16px;border-radius:4px;margin:20px 0;\">\n  <p style=\"margin:0;\">\ud83d\udccc <strong>Regla pr\u00e1ctica:<\/strong> Si tu vivienda est\u00e1 en cualquier comunidad distinta de Catalu\u00f1a, Pa\u00eds Vasco, Navarra o Galicia (solo A Coru\u00f1a), a agosto de 2026 no est\u00e1 en zona tensionada y no aplican los l\u00edmites de renta ni las obligaciones adicionales de gran tenedor a efectos de la Ley 12\/2023.<\/p>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"efectos\">Qu\u00e9 implica para el propietario estar en zona tensionada<\/h2>\n\n<p>Estar en zona tensionada activa un conjunto de restricciones y obligaciones que no aplican fuera de ellas:<\/p>\n\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:20px 0;\">\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;font-size:14px;\">\n  <thead>\n    <tr style=\"background:#2d6a4f;color:#fff;\">\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Aspecto<\/th>\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Dentro de zona tensionada<\/th>\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">Fuera de zona tensionada<\/th>\n    <\/tr>\n  <\/thead>\n  <tbody>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Renta nuevo contrato<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Limitada al contrato anterior + actualizaci\u00f3n. Gran tenedor: tambi\u00e9n limitada por \u00edndice de referencia<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Libre. Precio de mercado<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Actualizaci\u00f3n anual<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Limitada al IRAV (INE). No puede superar el \u00edndice<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">IRAV o lo pactado en contrato<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Pr\u00f3rroga extraordinaria<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">El inquilino puede solicitar 1 a\u00f1o adicional en situaci\u00f3n de vulnerabilidad<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">No aplica<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\"><strong>Contrato de temporada<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">En Catalu\u00f1a y Navarra tambi\u00e9n con topes. En Pa\u00eds Vasco pendiente de regulaci\u00f3n<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Sin restricciones espec\u00edficas<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;\"><strong>Obligaciones gran tenedor<\/strong><\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">M\u00e1s estrictas (ver secci\u00f3n siguiente)<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">Umbral estatal general (10 viviendas)<\/td>\n    <\/tr>\n  <\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"gran-tenedor\">Gran tenedor: qui\u00e9n es y qu\u00e9 obligaciones tiene<\/h2>\n\n<p>El concepto de <strong>gran tenedor<\/strong> es fundamental en el marco de las zonas tensionadas porque determina un r\u00e9gimen de obligaciones m\u00e1s estricto. La definici\u00f3n general de la Ley 12\/2023 (art\u00edculo 3.k) considera gran tenedor a quien sea titular de:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>M\u00e1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial<\/strong> en cualquier parte de Espa\u00f1a, o<\/li>\n  <li><strong>M\u00e1s de 1.500 m\u00b2 construidos de uso residencial<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n<p>No se computan garajes ni trasteros. La expresi\u00f3n \u00abm\u00e1s de diez\u00bb significa que se necesitan 11 o m\u00e1s viviendas para ser gran tenedor en el r\u00e9gimen general.<\/p>\n\n<h3>Reducci\u00f3n del umbral en zonas tensionadas<\/h3>\n\n<p>La propia Ley 12\/2023 permite que, en las declaraciones de zonas tensionadas, el umbral de gran tenedor se reduzca hasta las <strong>5 viviendas<\/strong> situadas en la zona. Catalu\u00f1a ha aplicado esta reducci\u00f3n plenamente. Pa\u00eds Vasco y Navarra tambi\u00e9n la han incorporado en sus declaraciones.<\/p>\n\n<h3>Obligaciones adicionales del gran tenedor en zona tensionada<\/h3>\n\n<ul>\n  <li>La renta del nuevo contrato no puede superar el <strong>\u00edndice de referencia de precios<\/strong> publicado por el Ministerio de Vivienda<\/li>\n  <li>En caso de desahucio por impago contra inquilino vulnerable, es obligatorio un proceso previo de <strong>intermediaci\u00f3n y conciliaci\u00f3n<\/strong><\/li>\n  <li>En Catalu\u00f1a, debe informar de su condici\u00f3n de gran tenedor en la publicidad del alquiler y en el contrato<\/li>\n  <li>En Catalu\u00f1a, est\u00e1 sujeto a un <strong>ITP del 20%<\/strong> en transmisiones de vivienda (Resoluci\u00f3n 3\/2025 de la Direcci\u00f3 General de Tributs)<\/li>\n<\/ul>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"cataluna-gt\">El caso especial de Catalu\u00f1a: umbral de 5 viviendas y sus matices<\/h2>\n\n<p>Catalu\u00f1a ha desarrollado la regulaci\u00f3n del gran tenedor de forma m\u00e1s detallada que el resto de comunidades, con criterios propios que conviene conocer con precisi\u00f3n.<\/p>\n\n<h3>Cu\u00e1ntas viviendas se necesitan para ser gran tenedor en Catalu\u00f1a<\/h3>\n\n<p>El Decreto-ley 2\/2025 de la Generalitat y la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024 establecen que es gran tenedor en Catalu\u00f1a quien cumpla uno de estos criterios:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>Ser titular de <strong>5 o m\u00e1s viviendas en municipios declarados zona tensionada<\/strong> en Catalu\u00f1a (sin contar la vivienda habitual propia)<\/li>\n  <li>Ser titular de <strong>m\u00e1s de 10 viviendas en todo el territorio espa\u00f1ol<\/strong>, siempre que al menos una est\u00e9 en zona tensionada catalana<\/li>\n  <li>Tener <strong>m\u00e1s de 1.500 m\u00b2 construidos de uso residencial<\/strong> con alg\u00fan inmueble en zona tensionada<\/li>\n<\/ul>\n\n<h3>Las 5 viviendas: \u00bfen la misma zona o en cualquier zona tensionada?<\/h3>\n\n<p>Este es el punto m\u00e1s confuso y el que m\u00e1s errores genera. La respuesta depende de qu\u00e9 obligaci\u00f3n se est\u00e9 aplicando:<\/p>\n\n<div style=\"overflow-x:auto;margin:20px 0;\">\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;font-size:14px;\">\n  <thead>\n    <tr style=\"background:#2d6a4f;color:#fff;\">\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">A qu\u00e9 efectos<\/th>\n      <th style=\"padding:10px 12px;text-align:left;\">C\u00f3mo se cuentan las 5 viviendas<\/th>\n    <\/tr>\n  <\/thead>\n  <tbody>\n    <tr style=\"background:#fff;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">L\u00edmite de renta (art. 17.7 LAU)<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;border-bottom:1px solid #e5e7eb;\">Las 5 viviendas deben estar en el <strong>mismo \u00e1mbito tensionado<\/strong> (misma zona declarada)<\/td>\n    <\/tr>\n    <tr style=\"background:#f9fafb;\">\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">Obligaciones auton\u00f3micas catalanas (art. 3.s Ley 24\/2015)<\/td>\n      <td style=\"padding:9px 12px;\">Basta con tener 5 viviendas en <strong>cualquier parte de Catalu\u00f1a<\/strong>, aunque no todas est\u00e9n en zona tensionada<\/td>\n    <\/tr>\n  <\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n\n<p>Ejemplo pr\u00e1ctico: un propietario con 5 viviendas en Catalu\u00f1a pero ninguna en zona tensionada <strong>no es gran tenedor a efectos del l\u00edmite de renta de la LAU<\/strong>, pero s\u00ed puede ser gran tenedor a efectos de las obligaciones auton\u00f3micas catalanas. La distinci\u00f3n es relevante y ha generado confusi\u00f3n incluso en el sector profesional.<\/p>\n\n<h3>La vivienda habitual no computa<\/h3>\n\n<p>Una matizaci\u00f3n importante publicada por la Ag\u00e8ncia de l&#8217;Habitatge de Catalunya en octubre de 2025: <strong>la vivienda habitual del propietario no se incluye en el c\u00f3mputo<\/strong> para determinar si es gran tenedor. Este criterio unifica la pr\u00e1ctica anterior, en la que algunos operadores s\u00ed la inclu\u00edan.<\/p>\n\n<h3>Copropiedades y porcentajes<\/h3>\n\n<p>La norma precisa que un contribuyente es gran tenedor cuando la suma de sus porcentajes de titularidad alcanza el 500%, equivalente a la plena propiedad de cinco inmuebles. Una cuota de participaci\u00f3n superior al 50% en una vivienda no se computa como una unidad entera \u2014 se cuenta proporcionalmente.<\/p>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"verificar\">C\u00f3mo verificar si tu municipio es zona tensionada<\/h2>\n\n<p>Hay tres v\u00edas oficiales para comprobarlo:<\/p>\n\n<ol>\n  <li><strong>BOE<\/strong> \u2014 busca tu municipio en las resoluciones del MIVAU. La \u00faltima es <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-9175\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE-A-2026-9175 (27 de abril de 2026)<\/a><\/li>\n  <li><strong>Ministerio de Vivienda (MIVAU)<\/strong> \u2014 <a href=\"https:\/\/www.mivau.gob.es\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">mivau.gob.es<\/a> publica trimestralmente el registro actualizado<\/li>\n  <li><strong>Para Catalu\u00f1a<\/strong> \u2014 <a href=\"https:\/\/habitatge.gencat.cat\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">portal de la Ag\u00e8ncia de l&#8217;Habitatge de Catalunya<\/a>, con buscador por municipio<\/li>\n<\/ol>\n\n<div style=\"background:#fadbd8;border-left:4px solid #c0392b;padding:12px 16px;border-radius:4px;margin:20px 0;\">\n  <p style=\"margin:0;\">\ud83d\udea9 <strong>Atenci\u00f3n:<\/strong> La lista de zonas tensionadas se actualiza trimestralmente. Un municipio puede ser declarado nuevo o salir de la lista. Si tienes un piso en una comunidad activa (Catalu\u00f1a, Pa\u00eds Vasco, Navarra o Galicia), revisa peri\u00f3dicamente el BOE o el portal auton\u00f3mico correspondiente.<\/p>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2 id=\"faq\">Preguntas frecuentes sobre zonas tensionadas de alquiler<\/h2>\n\n<div style=\"border:1px solid #e5e7eb;border-radius:6px;padding:16px;margin-bottom:12px;\">\n  <h3 style=\"margin:0 0 8px;font-size:15px;color:#2d6a4f;\"><strong>\u00bfQu\u00e9 pasa si subo el alquiler por encima del l\u00edmite en zona tensionada?<\/strong><\/h3>\n  <p style=\"margin:0;font-size:14px;\">La cl\u00e1usula que establezca una renta superior al l\u00edmite legal es nula de pleno derecho. El inquilino puede reclamar la devoluci\u00f3n del exceso cobrado. Adem\u00e1s, la comunidad aut\u00f3noma puede imponer sanciones administrativas al propietario.<\/p>\n<\/div>\n\n<div style=\"border:1px solid #e5e7eb;border-radius:6px;padding:16px;margin-bottom:12px;\">\n  <h3 style=\"margin:0 0 8px;font-size:15px;color:#2d6a4f;\"><strong>\u00bfLas zonas tensionadas afectan tambi\u00e9n a los contratos ya firmados?<\/strong><\/h3>\n  <p style=\"margin:0;font-size:14px;\">Los l\u00edmites de renta afectan a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12\/2023). Los contratos firmados antes de esa fecha se rigen por la normativa anterior, aunque s\u00ed aplican los l\u00edmites de actualizaci\u00f3n anual (IRAV) desde enero de 2025.<\/p>\n<\/div>\n\n<div style=\"border:1px solid #e5e7eb;border-radius:6px;padding:16px;margin-bottom:12px;\">\n  <h3 style=\"margin:0 0 8px;font-size:15px;color:#2d6a4f;\"><strong>\u00bfTengo obligaci\u00f3n de informar al inquilino de si el piso est\u00e1 en zona tensionada?<\/strong><\/h3>\n  <p style=\"margin:0;font-size:14px;\">S\u00ed. En Catalu\u00f1a, esta informaci\u00f3n debe figurar en el anuncio y en el contrato. A nivel estatal, la Ley 12\/2023 obliga a informar al inquilino de las condiciones del mercado en zona tensionada. La omisi\u00f3n puede ser causa de nulidad de cl\u00e1usulas del contrato.<\/p>\n<\/div>\n\n<div style=\"border:1px solid #e5e7eb;border-radius:6px;padding:16px;margin-bottom:12px;\">\n  <h3 style=\"margin:0 0 8px;font-size:15px;color:#2d6a4f;\"><strong>\u00bfUn contrato de temporada en zona tensionada est\u00e1 sujeto a los l\u00edmites de renta?<\/strong><\/h3>\n  <p style=\"margin:0;font-size:14px;\">En Catalu\u00f1a y Navarra, s\u00ed \u2014 ambas comunidades han extendido los l\u00edmites a los contratos temporales para evitar su uso fraudulento. En Pa\u00eds Vasco la regulaci\u00f3n est\u00e1 pendiente. A nivel estatal, el Gobierno anunci\u00f3 medidas en enero de 2026 que a\u00fan no estaban en vigor en el BOE a fecha de este art\u00edculo.<\/p>\n<\/div>\n\n<div style=\"border:1px solid #e5e7eb;border-radius:6px;padding:16px;margin-bottom:12px;\">\n  <h3 style=\"margin:0 0 8px;font-size:15px;color:#2d6a4f;\"><strong>\u00bfMadrid puede ser declarada zona tensionada?<\/strong><\/h3>\n  <p style=\"margin:0;font-size:14px;\">T\u00e9cnicamente podr\u00eda cumplir los criterios. Pero la declaraci\u00f3n requiere que la comunidad aut\u00f3noma lo solicite, y la Comunidad de Madrid ha optado expresamente por no activar este mecanismo. Sin esa solicitud, Madrid no puede ser declarada zona tensionada por el Gobierno central.<\/p>\n<\/div>\n\n<hr>\n\n<h2>Conclusi\u00f3n: conoce el mapa antes de firmar<\/h2>\n\n<p>Las zonas tensionadas dividen el mercado del alquiler espa\u00f1ol en dos reg\u00edmenes radicalmente distintos. Si tu vivienda est\u00e1 fuera \u2014 en Madrid, Andaluc\u00eda, Valencia o cualquier otra comunidad sin declaraci\u00f3n \u2014 operas con libertad contractual plena. Si est\u00e1s dentro \u2014 especialmente en Catalu\u00f1a \u2014 las reglas son otras y las consecuencias de no conocerlas pueden ser costosas.<\/p>\n\n<p>Lo primero que cualquier propietario deber\u00eda hacer antes de fijar el precio de un nuevo alquiler es verificar si su municipio est\u00e1 declarado y, si lo est\u00e1, si entra en la categor\u00eda de gran tenedor. Son dos preguntas con respuesta concreta \u2014 y ambas cambian lo que puedes hacer.<\/p>\n\n<p>Para m\u00e1s contexto sobre el marco legal completo que rodea a las zonas tensionadas, consulta nuestra gu\u00eda sobre la <a href=\"https:\/\/filtrent.com\/blog\/ley-de-arrendamientos-urbanos-2026\/\">Ley de Arrendamientos Urbanos en 2026<\/a>.<\/p>\n\n<h3>Fuentes y referencias<\/h3>\n<ul>\n  <li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-9175\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE-A-2026-9175 \u2014 Resoluci\u00f3n MIVAU de 27 de abril de 2026 (\u00faltima actualizaci\u00f3n de zonas tensionadas)<\/a><\/li>\n  <li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2023-9346\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda \u2014 BOE<\/a><\/li>\n  <li><a href=\"https:\/\/habitatge.gencat.cat\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ag\u00e8ncia de l&#8217;Habitatge de Catalunya \u2014 Portal oficial con buscador de municipios<\/a><\/li>\n  <li><a href=\"https:\/\/www.mivau.gob.es\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) \u2014 Registro de zonas tensionadas<\/a><\/li>\n  <li><a href=\"https:\/\/rentuos.com\/zonas-tensionadas-alquiler\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Rentuos \u2014 Zonas tensionadas: municipios y obligaciones (actualizado julio 2026)<\/a><\/li>\n  <li><a href=\"https:\/\/www.abogadosparatodos.net\/que-es-gran-tenedor-de-viviendas-en-cataluna\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Abogados Para Todos \u2014 Gran tenedor en Catalu\u00f1a: an\u00e1lisis jur\u00eddico actualizado<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Las zonas tensionadas de alquiler en Espa\u00f1a 2026: municipios declarados en Catalu\u00f1a, Pa\u00eds Vasco, Navarra y Galicia<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":177,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5,4],"tags":[25,16,45,26,44],"class_list":["post-176","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-mercado-y-precios","category-marco-legal-del-alquiler","tag-alquiler","tag-arrendamiento","tag-indice-de-referencia","tag-propietarios","tag-zona-tensionada"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/176","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=176"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/176\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":178,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/176\/revisions\/178"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/177"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=176"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=176"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/filtrent.com\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=176"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}